事業用不動産の売却の流れは？払うべき税金と成功させるポイントを解説

賃貸経営では、毎月の家賃収入だけでなく、物件売却を含めて利益を生み出せるかどうかが重要です。
事業用不動産は居住用不動産と異なるポイントがあるため、売却の流れや税金に関する正しい流れを把握しなければなりません。
本記事では、事業用不動産を売却するときの流れをお伝えしたうえで、税金と費用・成功させるポイントを解説します。

事業用不動産を売却するときの流れについて

事業用不動産を売却する流れは、査定依頼と業者の選定・媒介契約・売出価格の設定・売却活動・売買契約を締結・引き渡しです。
まず、事業用不動産の売却を成功させるために何より大切な作業として、所有している不動産の所在地や住宅タイプに精通した不動産会社の選定です。
どんなに好条件の不動産を所有していても不動産会社の販売活動によっては、買い手を見つけられなかったり成約価格が市場を下回ったりする可能性があります。
不動産会社に査定依頼をして、不動産の購入価格や現在の市場相場を確認したうえで、不動産会社から提示された売却価格が妥当かを確認してください。
一般的な不動産ポータルサイトで類似物件の売出価格を見るほか、公的機関の提示する公示価格、売買価格がわかる土地総合情報システム・レインズマーケットインフォメーションが参考になります。
販売活動を依頼したい不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。
媒介契約は、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3パターンに分類され、売り手の代わりに不動産会社が販売活動をおこなう契約です。
媒介契約を結んだら、担当者と話し合いをしながら実際に売出価格を設定してください。
売出価格が必ずしも査定額と同じになるとは限らず、需要と供給のバランスや市場の流れが変われば値下げしなければならない可能性もあります。
売出価格を決めたら、媒介契約を結んだ不動産会社が本格的に販売活動をして購入希望者（買い手）を募ります。
専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を結んでいれば、定期的に担当者から販売活動状況の確認が可能です。
購入希望者が現れたら、不動産会社の仲介で売買契約を締結してください。
売り手側が用意しなければならない必要書類に関しては、事前に不動産会社から指示があるため、期日までに必ず準備しておきましょう。
売買契約を結ぶ日は、買い手から手付金が支払われ、具体的な引き渡し日を決定します。
引き渡し当日は、買い手による成約価格の残金支払い・不動産の登記申請（所有権の移転手続き）を済ませて、物件の引き渡しをおこないます。
物件の引き渡しが無事に済んだら、売却手続きはすべて完了です。

事業用不動産売却にかかる税金と費用について

事業用不動産売却では、譲渡所得税と消費税の2種類の税金がかかります。
譲渡所得税は、個人と法人によって税金のルールが異なるため注意が必要です。
個人売却の場合、引き渡しが完了した翌年2月16日〜3月15日の確定申告期間中に譲渡所得税の支払いが求められます。
譲渡所得税の計算方法は、「譲渡価格−（不動産の取得費＋譲渡費用）−特別控除」で算出した数値に税率をかけた結果が譲渡所得税額です。
引き渡しをした年の1月1日を基準に、所有期間が5年以内の場合は短期譲渡所得・所有期間が5年以上の場合は長期譲渡所得となります。
税率は、短期譲渡所得に該当するのであれば所得税30%・住民税9%、長期譲渡所得に該当する場合は所得税15%・住民税5%です。
不動産の取得費用に関して、居住用不動産と事業用不動産では計算式が異なります。
事業用不動産の減価償却費相当額の計算方法は「建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数」です。
法人売却の場合、個人売却のように譲渡所得の概念はないため、不動産以外の事業所得をすべて合算したうえで法人税が課せられます。
売却価格が取得費を上回ったのであれば利益、取得費が売却価格を上回った場合は損失となります。
消費税の課税対象は、個人事業主もしくは法人で、事業者扱いにならない個人は課税対象外です。
ただし、事業用不動産を所有している時点で個人事業主もしくは法人として認識されるため、基本的には消費税の支払いは必要です。
事業用不動産売却では、税金のほかに売買契約書に貼り付ける印紙税と不動産会社に支払う仲介手数料がかかります。
印紙税の費用は、1,000万円〜5,000万円の売却で1万円・5,000万円〜1億円の売却で3万円・1億円〜5億円の売却で6万円です。
不動産会社に支払う仲介手数料は、宅地建物取引業法によって上限が決められていますが、不動産会社と売却価格に応じて計算が変動します。
また、住宅ローンを組んで事業用不動産を所有しているのであれば、抵当権抹消費用が別途発生します。
抵当権を抹消するのであれば、不動産1件に対して1,000円の登録免許税や司法書士への報酬を用意しなければなりません。
具体的な金額に関しては、不動産会社や司法書士に確認しておくと安心です。

事業用不動産売却を成功させるポイントについて

事業用不動産売却を成功させるポイントは、査定額の見極め・関連書類の収集・専門家への相談・事前通知の4点です。
まず、不動産会社から提示される査定額は、必ずしも売出価格や売却価格になるわけではありません。
悪質な不動産会社は、相場よりも高い査定額を提示して媒介契約を結ばせた後に、需要と共有のバランスや市場の流れを理由に売出価格を低く設定する可能性があります。
一方で、売れ残りを心配しすぎて相場を大幅に下回る査定額で販売活動を始めると、損害に繋がりかねません。
査定額は目安であると理解したうえで、ご自身でも類似物件のリサーチをして、適切な売出価格を設定できるようにしましょう。
続いて、購入希望者が購入を検討するときにイメージを膨らませやすくしてもらうのであれば、レントロールや過去の修繕履歴の書類を用意するのがおすすめです。
レントロールとはテナント状況や家賃収入の詳細をまとめた書類で、過去の修繕履歴とはどのタイミングでどこをいくらで修繕したかを記録した書類です。
購入希望者の立場からすると、物件情報に関する書類を提示してもらえると、購入後の収益性やメンテナンス計画を立てやすくなります。
さらに、不動産売却に関する知識が少ないのであれば、積極的に専門家に相談するのがおすすめです。
とくに居住用不動産と事業用不動産では着目するべきポイントが異なるため、事業用不動産の取り扱いに慣れている不動産会社を探しましょう。
事業用不動産を専門的に取り扱っている不動産会社であれば、税理士や弁護士などの専門家も紹介してもらいやすいです。
最後に、売却を検討しているときにテナントの利用者がいるのであれば、売却して所有者が変わる可能性がある旨を事前に伝えてください。
所有者が変わればテナントの賃貸条件にも影響が出る可能性があるため、引き続き利用し続けるのか、ほかの物件を探すのか検討する時間を作れて安心です。

まとめ

事業用不動産を売却するのであれば、まずは類似物件をリサーチして、おおよその相場と不動産会社が提示した査定額に差がないかを確認してください。
居住用不動産とは異なる税金や費用の支払いが求められる可能性があるため、余裕を持って準備を進めておくと安心です。
分からない部分をすぐに解決したいのであれば、事業用不動産の取り扱いに慣れた不動産会社と媒介契約を結んで、専門的なアドバイスをもらいましょう。