適正な賃料の算出方法とは？押さえておきたいポイントを解説！

賃貸経営を始めるときは、どのくらいの賃料にしたら良いのか、悩むことがあるでしょう。
適正な賃料を設定しないと、経営がうまくいかなくなる可能性があります。
そこで今回は、賃貸経営をお考えの方に向けて、不動産鑑定評価から賃料を算出する3つの方法について解説します。
ご自分で賃料を決める方法や、押さえておきたいポイントも解説しますので、ぜひご参考にしてください。

適正な賃料の算出方法①不動産鑑定評価から算出する方法とは

賃貸経営を始める際の重要なポイントは、適正な賃料を設定することです。
賃料が高くても安くても、賃貸経営に支障が生じる可能性があるからです。
適正な賃料を設定する際には、指標となる要素がいくつかあります。
なかでも不動産鑑定評価は、賃料を設定する際に使われることが多いので、覚えておいたほうが良いでしょう。
不動産鑑定評価とは、不動産の経済価値を判定して、その結果を価額に表示することです。
国家資格である不動産鑑定士のみが、不動産鑑定評価をおこなうことができます。
不動産鑑定評価による賃料の算出方法は3種類あるので、それぞれ確認しておきましょう。

不動産鑑定評価による賃料の算出方法1：積算法

積算法の計算式は、以下のとおりです。
基礎価格×期待利回り＋必要諸経費など
このように、「元本に対してどのくらいの利益を得られるか」の観点で賃料を算出するので、賃貸経営において適正な利益を確保できる金額がわかります。
経営者目線での金額になるので、実際の賃料を算出する際には、それほど用いられることはありません。
ただし、周辺に賃料の参考となる類似物件がない場合は、使われることがあります。

不動産鑑定評価による賃料の算出方法2：賃貸事例比較法

周辺にある似た条件の賃貸物件の家賃と比較して、賃料を算出する方法です。
算出方法は、似た条件の賃貸物件の家賃を調べてから、さまざまな要因に合わせて金額を補正します。
要因には、立地や築年数、階数や設備などがあり、それらの違いを考慮しながら賃料を設定します。
類似物件がたくさんあると、適正な賃料に近づくので、とくに都市部では用いられることが多い方法です。
一方、周辺に賃貸物件が少ないエリアは、この方法で適正な賃料を算出することは難しいかもしれません。

不動産鑑定評価による賃料の算出方法3：収益分析法

事務所や店舗など、企業用の不動産の賃料を算出する際に用いられる方法です。
「その不動産を利用して、一定期間内にどのくらいの収益を得られるか」との観点から、賃料を算出します。
アパートなどの居住用賃貸物件の賃料を算出する際は、ほかの2つの方法を使いましょう。

適正な賃料の算出方法②ご自分で算出する方法とは

不動産鑑定士に鑑定を依頼する方法は、鑑定料がかかります。
鑑定料の相場は20万円ほどですが、敷地の広さなどによって変わるので、それ以上かかることもあるでしょう。
できるだけ費用を抑えたいときは、ご自分で賃料を決めることもできます。
そこで、ご自分で賃料を算出する方法や手順、ポイントとなる項目を確認しておきましょう。

ご自分で適正な賃料を算出する方法と手順

賃貸物件の賃料をご自分で算出する際は、周辺の家賃相場を参考にします。
まず、ご自分の賃貸物件と条件が似ている物件を探します。
おもに立地や構造、築年数や面積などの条件が似ていると、比較しやすいでしょう。
1つや2つではなく、5つほど比較対象があったほうが、より精度が高くなります。
比較する物件がそろったら、次にご自分の物件の条件と比べて、加点や減点をします。
どのくらい加点や減点をするべきかは、部屋を借りようとしている方の目線で考えると、わかりやすいでしょう。

ポイントとなる項目

加点や減点を考える際のポイントとなる項目は、おもに以下のとおりです。

●駅からの距離
●築年数や設備
●階数や構造
●間取りや広さ

類似物件よりも最寄り駅から近いことは、大きな加点ポイントになり、家賃を高めに設定できます。
逆に、最寄り駅から遠い場合は、家賃を低めに設定したほうが良いでしょう。
築年数が新しかったり、設備が充実していたりすることも加点ポイントです。
階数が高いほど家賃も高くなることが一般的ですが、エレベーターがない場合は加点ポイントにならないことがあります。
構造は木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造の順で、家賃が高くなります。
部屋数などの間取りや、部屋の広さも、賃料を考える際のポイントです。
以上のようなポイントを参考にして、適正と思われる賃料を考えましょう。
たとえば、ほぼ同等条件の賃貸物件の賃料が10万円だったとき、ご自分の物件のほうが駅に近いと、もう少し高く設定できると考えられます。
また、ご自分の賃貸物件よりも新しくて、設備が充実している物件の賃料が10万円の場合は、それよりも低く設定したほうが適正でしょう。

適正な賃料の算出方法③決める際に押さえておきたいポイントとは

賃貸物件の経営においては、適正な賃料の設定が重要です。
賃料が相場よりも高いと、入居者がなかなか見つからず、家賃収入を得られません。
一方、安く設定すると入居者は見つかるかもしれませんが、賃貸経営が苦しくなる可能性があります。
なぜなら、賃貸経営にはローン返済や火災保険料、修繕積立金などのランニングコストがかかるからです。
収入よりもランニングコストが上回ってしまうと、赤字になり、賃貸経営を続けられなくなってしまうでしょう。
では、適正な賃料にするためには、どのようなポイントを押さえると良いのでしょうか。
とくに押さえておきたい3つのポイントを、それぞれ解説します。

賃料を算出する際のポイント1：収支計算をする

先述のとおり、収入よりもランニングコストが上回ると、賃貸経営が厳しくなってしまいます。
そのため、収支計算は大切なポイントの1つです。
どのくらいの賃料なら経営を続けていけそうか、しっかりとシミュレーションをしてから決めましょう。
「経営が厳しくなったら、値上げすれば良い」と思うかもしれません。
けれど、賃料の値上げは非常に難しく、簡単にはおこなえないでしょう。
なぜなら、値上げをすると、入居者が退去してしまう可能性があるからです。
家賃収入を増やしたくて値上げをしても、退去者が出て空室になると、逆に収入が減ってしまうかもしれません。
したがって、世間の経済事情の変化など、やむを得ない場合以外は、極力値上げをせずに済むような金額をはじめに設定しましょう。

賃料を算出する際のポイント2：相場と収支のバランスを考える

賃料を設定する際は、収支だけではなく、相場も考慮することが大切です。
収支の条件を満たしていても、賃料が相場より高いと入居者が見つからず、家賃収入を得られません。
どちらかを満たしているだけでは、賃貸経営がうまくいかなくなる可能性があります。
そのため、収益を確保しつつ、周辺の家賃と比べて妥当だと思われる賃料を設定しましょう。

賃料を算出する際のポイント3：初期費用の金額にも着目する

相場を調べるときは、賃料だけではなく、敷金や礼金などの初期費用も確認しましょう。
なかには、賃料は安くて初期費用が高い物件や、賃料が高くても初期費用が不要な物件もあります。
これらは一時金ではありますが、入居を考える際に重視される部分なので、適正と思われる内容を設定しましょう。

まとめ

賃貸経営では、適正な賃料を設定することが大切です。
おもな賃料の算出方法には、積算法や賃貸事例比較法があります。
途中で賃料を値上げすることは難しいので、はじめに相場と収支のバランスをしっかりと考えて、適正と思われる金額を設定しましょう。