初めて大家業する際の流れとは?管理委託と自主管理との違いを解説
不動産投資を検討しているお客様から、初めての大家業で何からスタートすれば良いのかわからないと相談されるケースが多いです。
大家業を始めるまでの一連の流れや、不動産の管理を委託あるいは自主管理するメリットとデメリットは知っておくべきです。
今回は初めて大家業する方に向けて一連の流れを述べつつ、管理委託や自主管理の特徴を解説します。
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初めて大家業するにあたっての一連の流れ
宅建やファイナンシャルプライヤーなどの資格が必要かと聞かれるケースが多いですが、取得していなくても大家業はできます。
投資用の不動産を購入してから、入居者からの家賃収入を手に入れるまでには、いくつかの工程があるでしょう。
不動産投資は大きなお金の動きがともなうため、流れを理解していないまま大家業を始めてしまうと、トラブルが生じる可能性が高いです。
入居者の募集を始める
物件のリフォームや清掃をしたあとは、不動産会社に依頼して入居者を見つけてもらう流れとなります。
不動産会社へ所有している物件の大きさや設備、賃貸物件に関する情報を間取り図や写真を用いて共有します。
募集する際の家賃と敷金礼金の設定、契約の形態をどうするのか、会社と相談して決めていくでしょう。
契約の形態には普通借家と定期借家があり、普通借家は借主が希望していれば更新でき、定期借家は契約期間が満了すると更新できない場合がある契約です。
どちらもメリットとデメリットがあるため、管理者の希望にあった形態を選びましょう。
賃貸借契約で不動産会社へ支払う広告費をいくらにするかも、あわせて決めます。
入居審査する
入居審査は、月々の家賃を滞りなく支払える方か、良識のある方かを確認していく目的でおこなわれるでしょう。
審査は大家さんが直接あるいは、管理会社が代わりにおこなうことが多いです。
仲介した不動産会社は希望者と直接顔を合わせて会話しているため、大家さんが審査するときは希望者の人柄や特徴などを不動産会社から聞きます。
家賃の支払い能力は、収入に対しての家賃の割合が3分の1を基準とするのが多い傾向にあります。
しかし、3分の1を下回っていても、給与以外に雑収入があったり、会社から家賃補助があったりする場合であれば、問題ないとみなす方もいるでしょう。
賃貸借契約の締結
入居希望者へ契約書の内容をご説明し、内容に合意してもらえたら署名して、初期費用を支払う流れです。
契約書は不動産会社のフォーマットにしたがって作成しますが、解約する際の条件や退去時のクリーニングなどの特約事項があれば、その旨を記載したうえで提示します。
署名した契約書に貸し主が署名して、広告費が差し引かれた分の初期費用をもらうと契約成立となります。
契約成立後は入居日までに掃除を済ませておき、仲介依頼した不動産会社へ鍵を渡してください。
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初めて大家業するときに物件を管理委託するメリットとは
賃貸物件の管理の面では、管理業者に委託しているケースが多いです。
管理委託では、入居者募集や家賃の管理、クレーム対応、退去の立ち会いなどを管理会社が代わりにおこないます。
管理業務を依頼するメリットとは
入居者が安心して暮らせるように、24時間体制のサポートが導入されている物件が多い傾向にあります。
管理者は何かトラブルが生じたときは休日でも深夜でも対応が求められ、家賃滞納時の督促など精神的な負担がかかりやすいです。
また、日常点検や休日の清掃で頻繁に足を運ぶ必要があり、肉体的な負担もかかるでしょう。
とくに、日中働きながら初めて大家業する場合は容易ではなく、本業に支障が出るおそれもあります。
管理委託であれば、万が一トラブルが発生しても管理会社に連絡すれば代わりに対応してもらえるため、精神的・肉体的にも余裕が生まれます。
また、自宅周辺で賃貸物件の需要が低い場合、管理委託は遠方の物件にも運用でき、投資できる物件の幅が広がるのもメリットです。
万が一仕事で転勤が決まっても、管理会社に経営を任せられるため、管理業務を怠らずにきれいな状態を保てるでしょう。
その他に、管理委託すれば、営業力の高さを活かして空室が早く埋まりやすいメリットもあります。
管理会社は賃貸物件の経営に関して豊富な実績を持つため、空室対策や売却・買い替えのベストなタイミングを相談でき、安定した経営が期待できます。
管理業務を依頼するデメリットとは
管理会社へ管理手数料を支払う必要があり、その分利益が減るでしょう。
手数料の相場は賃料の3〜5%であり、たとえば1棟10室の賃貸物件で空室がない状態で家賃8万円、管理手数料5%とすると月4万円支払う計算です。
また、管理委託費にくわえて、仲介手数料もかかるため注意しましょう。
仲介手数料とは、不動産会社が入居者を募集し、賃貸借契約を締結したときにかかる費用となります。
宅地建物取引業法で上限が明記されていて、貸主と借主の両方とも家賃の0.5か月が上限であり、不動産会社は上限の範囲内で自由に決めているでしょう。
このように費用のデメリットがありますが、大家さん自身で管理するよりも手間がかからず、精神的・肉体的が軽減された分、不動産投資へと専念可能です。
したがって、大家業をする方の多くは管理を委託するケースがほとんどとなります。
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初めての大家業で建物を自主管理するメリットとは
大家業されている方には、管理会社へ管理委託するのではなく大家さん自身で管理するケースがあります。
つまり、入居者の募集や建物の修繕管理、入居者の管理業務などの業務をすべて大家さんがおこなうのです。
初めての大家業をするにあたって、自主管理するメリットとデメリットも理解しておくべきです。
自主管理するメリットとは
自主管理であれば管理手数料がかからないのがメリットとなります。
自主管理での主なコストは広告費ですが、たとえば無料ホームページを作って物件情報を掲載する方法であればほとんど費用がかかりません。
新聞広告では10万円代、不動産ポータルサイトでも数万円程度となり、工夫次第で広告費用の節約が可能です。
また、空室が生じても管理費が削減できればキャッシュフローの悪化が防げるでしょう。
その他に自主管理すると物件の状況が把握しやすいのもメリットとなります。
管理委託では不動産会社から修繕の指示があれば、その指示に基づいて支払いますが、よく見てみると修繕しなくても良い部分も修繕されているケースがあります。
管理委託により余計な支出が増えてしまい、経営状態がかえって悪化したケースも多いです。
一方で、大家さん自身で管理すると、物件の状況を見るために足を運ぶ頻度が増えて、必要な部分のみの修繕が可能です。
また、入居者と交流する機会が増えれば、入居者からの意見をもらいやすく、経営にも反映されます。
自主管理するデメリットとは
自主管理して経営するには、こまめな点検や清掃が必要になる点から、自宅から距離が近い物件へと投資物件の範囲が限られてしまいます。
自宅から距離が離れた物件を管理する場合は、設備の不具合やクレームが生じた際に、初期対応が遅れる可能性が高いです。
緊急性の高い内容に関して対応が遅れてしまうと、入居者の不満が募り、退去につながる要因になるため注意が必要です。
もし自宅周辺の立地や利回りなど条件が悪ければ、近場の物件の経営に支障が出る場合があります。
また、自主管理の場合、点検や清掃が不十分であるケースが多く、経年劣化が進みます。
建物の資産価値が落ちてしまうと、いざ売却するときに想定していた価格で売れない可能性が高いです。
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まとめ
初めて大家業するにあたって必要な資格はなく、投資用の物件を購入して入居者を募集し、希望者があらわれたら入居審査し、通過すれば契約書に署名する流れです。
建物の管理は管理会社へ管理を委託する方法と、大家さん自身で管理する方法の2つがあり、管理委託される方が多い傾向にあります。
管理委託するとトラブルがあったときに大家さんの代わりに迅速に対応してもらうため、大家さんの負担が軽減されるメリットがあります。
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