事故が発生したときに建物のオーナー責任を問われるケースとは

アパートやマンションなどの賃貸物件のオーナーには、入居者確保とともに建物を適切に管理する義務があります。
ところで、オーナーは過失がなくても損害賠償を負うとともに、自然災害であっても訴えられる可能性があるのをご存じでしょうか。
この記事では、オーナー責任を問われるケースについて説明するので、賃貸経営されている方はお役立てください。

建物などの工作物によりオーナー責任を問われるケース

賃貸物件とはオーナーが賃貸料を得るのを目的に賃借人に貸与するもので、物件の所有権はオーナーが保有しています。
オーナーは物件を適切に管理するとともに、賃借人の使用状況に関しても責任を持たなければなりません。

工作物とは

賃貸物件のオーナーは、物件が原因となって入居者や来客者のほか周辺の隣人や通行人に被害を与えたときに責任を問われます。
状況によっては、賃貸物件の維持管理業務を委託されている管理会社にも責任が及ぶ可能性があり注意が必要です。
民法717条において、土地の工作物の設置または保存における瑕疵が原因になって他人に損害を与えたときには賠償責任を負わなければならないものと定められています。
ここで示されている工作物とは、建物のほか門塀や物置、車庫などの付属建築物を含んでいます。
このほか、橋、トンネル、高圧電線とともに、建物内のエレベーター、エスカレーター設備なども土地の工作物にあたる点に注意しましょう。
また、同法同条第2項では竹や庭木について規定しており、内容は工作物と同様です。
したがって、オーナーは建物に限らず所有地に設置している工作物全般を適切に維持管理しなければなりません。

瑕疵とは

瑕疵とは欠陥であり、本来備えるべき性能などが欠けている状態を意味します。
工作物の欠陥が原因になって入居者や通行人などに損害を与えたときには、オーナーは過失がなくても損害賠償を負います。
外階段の板が錆びにより落下の危険性があるケースや、手すりがぐらついて外れる可能性がある状態などは瑕疵と判断されるでしょう。
地震や台風などの自然災害によって発生した事故であっても、本来の性能が備わっているときには被害が発生しなかったと判断され過失に問われるかもしれません。

管理会社

賃貸物件の維持管理業務を管理会社に委託しているケースにおいて、当該管理会社は物件の占有者に該当する可能性があります。
土地の工作物における瑕疵によって被害が発生したときには、第1次的には占有者が被害者に対して損害賠償責任を負うものと定められています。
ただし、占有者が負う範囲は過失責任とされており、損害の発生にあたって過失が認められないケースにおいては工作物責任を負いません。
たとえば、管理会社が施設の不具合を確認して修繕を求めたにも関わらず、オーナーが迅速に修繕に応じなかったときには管理会社の過失とは判断されないでしょう。

無過失責任

建築業者による手抜き工事などが原因で瑕疵が生じたときには、業者の債務不履行や不法行為を求償できます。
ただし、あくまでも工事に不備があったケースに限られており、不備が無ければ求償権は発生しません。
建築工事に不備が無く、数年が経過してから屋根の一部が剥がれかけていたのを放置したケースなどで責任を負うのはオーナーです。
民法717条における土地の工作物責任は、オーナーに対する無過失責任を定めたものである点に注意する必要があります。

自然災害により建物のオーナー責任を問われるケース

自然災害は人為的ではない点で、原則、オーナーなどが損害賠償を負うものではありません。
ただし、適切な維持管理を怠っていたときには過失に問われる可能性があります。

メンテナンス

建物の屋根は一般的な強風では飛ばないように建設されており、看板も外れて落下しないよう設置されています。
しかし、台風などの際に他人の身体や家屋に被害を与える原因になりかねません。
したがって、工作物を設置するにあたって、定期的なメンテナンスなどにより適切に管理する必要があります。
メンテナンスを実施しないで放置している状況は、適切な維持管理をおこなっていたとは判断されず過失に問われる可能性があるでしょう。

耐震性

国内各地で地震による被害が発生しています。
地震は不可抗力であり防ぎようがありませんが、建物自体に瑕疵があるケースにおいては損害賠償に問われる可能性があります。
建築基準法における耐震基準は1981年に改正されており、改正前に建てられた建物は現在の基準を満たしていないものが多数を占めている状況です。
現在の耐震基準を満たしていない建物は、民間の住宅であっても耐震基準が瑕疵の争点になるかもしれません。
なお、旧耐震基準に基づき建てられた建物は、震度5強程度の地震が発生してもほとんど損傷しない建物を目標としています。
建物は建築してから年数が経過すると経年劣化するものであり、賃貸物件が軽度の地震でも壊れてしまう状況のときには安全性が確保されているとはいえません。
柱が腐っているなど軽度の揺れでも損傷する恐れがある物件のオーナーには、賃貸人としての責任が発生する可能性が高いでしょう。

既存不適格建築物の建物に関してオーナー責任を問われるケース

建物のなかには耐震基準のように、現行法令や基準に適合していない既存不適格建築物が多く存在しています。
違法な建物が原因となって入居者や来訪者に損害を与えたときには、所有者や占有者に対し損害賠償を請求される可能性があるでしょう。

既存不適格建築物とは

建物を建てるときに重要な役割を果たしている建築基準法は、度重なる改正を経て現在に至っています。
このうち、2003年7月1日の改正において、建築確認申請が必要な新築や増築にあたっては24時間換気設備の設置が義務付けられました。
法改正の前に建てられた建物は24時間換気設備を設置していなくても違反建築物にはなりませんが、既存不適格建築物に該当します。
このほか、敷地が道路と接している長さが2m未満や接している道路の幅員が4m未満の接道義務を満たしていない物件が既存不適格建築物の事例にあげられます。
民法606条で義務付けられているとおり、オーナーは建物を賃貸するときに賃借人が物件を支障なく使用できるよう修繕しなければなりません。
既存不適格建築物は建てた時点では適法であっても、法改正に応じた物件の維持管理が求められるでしょう。
現在の法に適合していない部分は瑕疵であり、事故が起きたときには過失に問われる可能性がある点について理解してください。

耐火建築物

アパートやマンションは、建築基準法において共同住宅に分類される特殊建築物です。
特殊建築物には高い安全性が求められており、3階建ての共同住宅は耐火建築物にする必要があります。
ここで問題になるのが、1階に駐車場を設置している3階建ての木造アパートです。
木造であっても耐火建築物の基準を満たすのは可能であり、すべてが建築基準法違反とはいえません。
ただし、耐火建築物に該当していない物件は、事故が発生したときには工作物責任に問われるでしょう。
なお、共同住宅には規模に応じて数種類の防火設備の設置が義務づけられており、150㎡以上の物件には消火器具を設ける必要があります。
消火器具を設置するときには、最低でも3年に1度、消防署へ点検報告が求められています。
大きな火災が発生したときに消防法の規定を守っていないと保存の瑕疵に該当し、オーナーや管理会社は過失に問われるかもしれません。

まとめ

建てた時点では適法であっても、法の改正により現在の基準に適合していない部分は瑕疵であり、事故が発生した際に損害賠償の責任に問われる可能性があります。
賃貸物件のオーナーは、建物の改修を計画的に進めるほか、保険加入など万一に備えて対策しておきましょう。