不動産相続時にローン残債がある場合の支払いはどうなるのか？

不動産相続時にローン残債がある場合、原則として相続人が住宅ローンを引き継ぎます。
ただし、団体信用生命保険に加入していれば、支払いは基本的に不要です。
今回は、住宅ローンの残債は不動産相続の対象になるのか、ローンを支払わなくていい場合、ローン残債が多いときの対処法について解説します。

住宅ローンの残債は不動産相続の対象になる？

亡くなった方に借金や住宅ローンなどがあると、相続人はこれらの負の財産も引き継ぐことが原則となります。
相続と聞くと、家や土地、預貯金などのプラスの財産が思い浮かびがちですが、負の財産も同様に相続の対象です。
身内が亡くなり相続が発生した際には、プラスの財産だけでなく、借金や住宅ローンなどの負の財産についても調査し、相続財産の全体像を把握しておくことが重要です。

住宅ローンは不動産相続した方が全額相続するわけではない

住宅ローンは、不動産相続人が自動的に引き継ぐ対象になるのでしょうか。
このような誤解は多いのですが、基本的に、不動産を相続したからといって、その相続人が自動的に住宅ローンの全額を引き継ぐわけではありません。
亡くなった方の借金は、住宅ローンであれ事業上の借金であれ、相続が発生した時点で、原則として法定相続人が法定相続分に応じて引き継ぐことになります。
遺産分割協議で内部的な合意ができる
原則通りに法定相続人が法定相続分で借金を引き継ぐと、不動産相続人以外も住宅ローンを負担することになり、不合理な結果となります。
そのため、実際には遺産分割協議の中で、不動産相続人がその住宅に関連する住宅ローンを引き継ぐことに合意するケースが多く見られます。
しかし、この遺産分割協議書は住宅ローンの債権者である金融機関に対して、常に対抗力があるわけではありません。
金融機関はほかの相続人にも請求できる
対抗とは、発生している事実（遺産分割）を第三者（金融機関）に主張することで、そのために必要な条件を対抗要件といいます。
対抗要件を満たしている場合には「対抗力がある」と表現されます。
全相続人の合意に基づいて作成された遺産分割協議書は、銀行に対して対抗要件を満たしているように見えますが、実際にはそうではありません。
民法上、遺産分割協議書に法定相続分と異なる債務負担割合が記載されていても、債権者である銀行には関係ありません。
つまり、法律上、銀行は遺産分割協議書の内容に関わらず、すべての相続人に対して住宅ローンの返済を請求することが可能です。
これは、遺産分割協議書が相続人どうしの内部的な合意であり、銀行に不都合な内容となる可能性があるためです。
たとえば、返済能力の低い相続人にローンを承継させ、返済が滞った場合、銀行は住宅ローンの残債を回収できなくなる恐れがあります。
このような事態を防ぐため、法定相続人が複数いる場合に一人にローンをすべて引き継ぐことになったとしても、金融機関はほかの相続人に対してもローン返済を請求できます。
実際は不動産相続人がローンを引き継ぐことを承認することが多い
金融機関がすべての相続人に返済請求をおこなうことは、ほとんどありません。
実際には、不動産相続人がローンを引き継ぐことを金融機関が承認するのが一般的です。
遺産分割協議書で不動産相続が決まった相続人がローンを全額引き継ぐ場合、金融機関がこれを承認すれば、ほかの相続人に返済を求めることはありません。
ただし、民法上は、相続人全員にローン返済の義務があることを理解しておく必要があります。

不動産相続した住宅ローンを支払わなくていい場合もある？

亡くなった方が残した借金が住宅ローンの場合、団体信用生命保険（団信）の契約があることも少なくないです。
団信の契約があれば、死亡保険金で住宅ローンの残債が返済されるため、相続人が自分のお金で住宅ローンを支払わなくていい場合もあります。
ここからは、団信について詳しく解説していきます。

そもそも団体信用生命保険とは？

団体信用生命保険（団信）は、住宅ローンの返済中に加入者が死亡または一定の障害状態になった場合、保険金で残りの住宅ローンを弁済する制度です。
亡くなった方が団信に加入していれば、死亡時に団信から住宅ローンの全額が返済されるため、相続人が住宅ローンの返済を引き継ぐ必要はありません。
多くの場合、住宅ローンには団信が付帯されていますが、加入には年齢制限などの条件があるため、必ずしもすべてのケースで団信が適用されるわけではありません。

住宅ローン返済が免除されないケース

これまでの解説の通り、住宅ローン契約時に団信に加入していれば、基本的には名義人が亡くなった時点で返済が免除されます。
しかし、免除されないケースもあるため、注意が必要です。
夫婦や親子で住宅ローンを組んでいる場合
夫婦や親子で住宅ローンを共同で組んでいる場合、契約方法によって返済が免除されないこともあります。
収入合算契約（連帯保証型）
収入合算契約とは、夫婦や親子の収入を合わせて1本のローンを借りる方法です。
連帯保証型では、夫婦それぞれが「メインの債務者と連帯保証人」という役割になります。
団信に加入できるのはメインの債務者のみです。
収入合算契約（連帯債務型）
連帯債務型では、夫婦それぞれが「メインの債務者と従たる債務者」という役割になります。
通常の金融機関では、団信に加入できるのはメインの債務者のみです。
しかし、フラット35では「夫婦連生団体信用生命保険」を利用すると、どちらかが死亡した場合に全額返済が免除されます。
ただし、この場合は金利が高くなります。
ペアローン
ペアローンは、夫婦それぞれが1本ずつローンを契約し、2本のローンで1つの住宅を購入する方法です。
お互いが団信に加入できるものの、返済が免除されるのはそれぞれの名義のローンのみです。
親子リレーローン
親子リレーローンでは、団信に加入できるのは、後を引き継ぐ子どものみです。
親が死亡した場合、子どもが返済義務を負います。
しかし、フラット35では一定条件を満たせば親も団信への加入ができ、親の死亡時にローンの返済が免除されます。
住宅ローンを延滞している場合（滞納履歴がある）
とくに注意が必要なのは、団信に加入しているはずなのに適用されないケースです。
これは、住宅ローンの返済を一定期間滞納したために団信が失効してしまうことが原因です。
団信の保険料は住宅ローンの支払いから充当されるため、返済を滞納すると保険料も未納となり、団信が失効する可能性があります。
過去に滞納履歴がある場合は、団信の加入状況を確認しておきましょう。

不動産相続時に住宅ローンの残債が多いときの対処法

最後に、住宅ローンの残債が多いときの対処法について解説します。
不動産相続時に住宅ローンを支払えない場合、不動産の価値とローン残高を比較することが重要です。
不動産を売却してローン残高を上回るなら、相続するメリットがあります。
しかし、不動産を売却してもローンが完済できない場合は、相続放棄を検討してもいいでしょう。
ただし、不動産が自宅であれば、単に価格を比較するだけではなく、生活の場を手放す難しさも考慮しなければなりません。
そのため、ローンと不動産が相続財産に含まれる場合、「単純承認」するか「相続放棄」するか慎重に判断する必要があります。
また、相続放棄をすると次順位の相続人に権利義務が移るため、相続放棄の報告を怠ると、ほかの相続人が知らないうちに多額の借金を背負わされる可能性があります。
トラブルを避けるため、相続放棄をした場合は、次順位の相続人に必ず報告しましょう。

まとめ

不動産相続時に、亡くなった方の住宅ローンが残っている場合、まずは団信への加入状況を確認することが重要です。
団信に加入していれば、相続人が住宅ローンを支払わなくていい場合もあります。
もし団信に加入していない場合、住宅ローンは相続人が引き継ぎますが、返済が難しいときの対処法として、相続放棄を検討する方法もあります。