居抜き物件にて店舗を開業するメリットとは?デメリットについても解説!
店舗やテナントの賃貸借契約を考えているお客様から、居抜き物件に関する問い合わせを頂くことがあります。
居抜き物件とはどのような物件なのか、利点と欠点を知っておくと、店舗を開業するにあたって自分にあった物件かどうかを判断できるでしょう。
そこで今回は、そもそも居抜き物件とは何かについてと、居抜き物件にて店舗を開業するメリットとデメリットについて解説します。
▼ 物件情報が見たい方はこちらをクリック ▼
広島市周辺の収益物件一覧へ進む
店舗を開業する際によく聞く居抜き物件とは
店舗を開く際に居抜き物件にするか、スケルトン物件にするかで悩むケースがあります。
居抜き物件とはどのような物件か、スケルトン物件との違いは開業するうえで理解しておくべきです。
居抜き物件の定義
居抜きとは、前のテナントが使用していた内装と設備、造作がそのまま残っている物件です。
簡単な手直しですぐにお店が開けるうえに、前テナントが飲食店だった場合は食器類をそのまま使えるのが特徴となります。
近年、変化が加速しており、居抜き物件はさまざまなリスク要因をカットできるとして、注目を浴びています。
注意点として、厨房の設備や内装が一部残っていても居抜きと表記されるケースがあるため、店名の看板を替えるだけですぐに店舗を開業できるとは限らないです。
スケルトン物件とは
スケルトンは不動産業界において建物を支えている骨組みで、柱や梁、床、壁、天井の建物の構造体の強度を形成している構造躯体のみの状態です。
居抜き物件とは反対に、内装や設備がない状態の物件となります。
コンクリートはそのままで、配管や配線がむき出しになっている場合が多く、どのような内装や設備にするのかを1から作り上げる必要があります。
スケルトン物件は水道や電気、ガスの施工が必要になり、工事費用が高くなりやすいです。
居抜き物件とスケルトン物件のどちらが向いているか
居抜きかスケルトンのどちらにするかで悩む方が多いです。
初めて店舗経営にチャレンジする場合、スケルトン物件は工事費用が高くなりやすく、万が一経営に失敗すると大きなリスクをともないます。
開業資金を抑えられる居抜き物件からスタートするのをおすすめします。
店舗経営の経験を積みながら、必要資金を蓄えられたら2店舗目以降はスケルトン物件にして、経営者の思いやアイデアを活かしてみると良いでしょう。
スケルトンは開業までの資金だけでなく、時間や労力もかかりやすいです。
手間を惜しまずに、理想の店舗を作りたいとの意思がある方はスケルトン物件が向いています。
一方でなるべく早くお店を開きたい方は居抜き物件を選ぶのをおすすめします。
▼ 物件情報が見たい方はこちらをクリック ▼
広島市周辺の収益物件一覧へ進む
居抜き物件で店舗を開業するメリットとは
どのような店舗を選ぶかによって、開業後の集客に大きな影響を与えるため、テナント選びは重要です。
居抜き物件で開業するメリットはおもに3つあるでしょう。
改装費と設備費が抑えられる
スケルトン物件は、壁や天井、床などの設備を導入する必要があり、設備費や改装費がかかります。
内装工事する際は、坪単価で40~60万円かかり、もし20坪のテナントを借りる場合は、内装だけでも800~1,200万円かかる計算になります。
とくに、飲食店や美容室などは水回りが必要な店舗になるため、オープンに向けてさらに費用を用意しなければならないです。
反対に居抜きの物件は、これまで事業者が利用していた内装と設備をそのまま譲り受けられるため、大がかりなリノベーションや新しく設備を導入する必要がないのがメリットです。
改装工事にかかる費用は坪単価15~30万円であり、20坪の居抜き物件であれば300~600万円と大きく節約できるメリットがあります。
開業コストを回収できる
居抜きは1から工事する必要がないため、工期が短くなり、その分お店を早く開けるのがメリットになります。
空室期間が長ければ長いほど、収入が得られる時期が遅くなる傾向です。
早くオープンできれば開業にかかるコストを早く回収できるのを意味するでしょう。
開業コストを早く回収できれば、経営の基盤強化へとあてたり、サービスを向上させるのに追加の設備費用にあてたりと、他の目的の資金あてに回せます。
とくに、仕入れの強化や設備投資は店舗を運営するうえで重要な内容になります。
開業コストを早く回収して、店舗経営への時間にあてたい場合は居抜きの物件がおすすめです。
以前の店舗の顧客を取り込みやすい
たとえば、以前飲食店だった居抜きの物件を利用して、再び飲食店を始めるケースがあるでしょう。
または、今まで美容室であった居抜きの物件で、同じ場所に美容室を開業すれば、別の美容室を探す手間が省けます。
このように、これまでと同じ業種の店舗が始まれば、何もない場所で開くよりも早く認知しやすく、新しくオープンしたお店を訪れる可能性が上がります。
もし顧客が引き込まれれば、そのまま常連になる可能性が高いです。
また、はじめから認知度が高ければ、チラシの印刷費や配布費用などの販促費を抑えられるメリットもあるでしょう。
▼ 物件情報が見たい方はこちらをクリック ▼
広島市周辺の収益物件一覧へ進む
居抜き物件で店舗を開業するデメリットとは
居抜き物件で店舗を開くとさまざまなメリットがありますが、デメリットもあります。
どのようなデメリットがあるかを理解しておくと、テナント選びで役に立ちます。
内装や設備のレイアウトの自由度が低い
これまでの店舗の内装や設備をもとに改装するため、レイアウトの自由度が低いのがデメリットです。
通常、テナント契約する際は、事前に内装を確認したうえでの契約になり、レイアウトが制限されるのは大きなデメリットにはならない可能性があるでしょう。
設備や内装が決まっていると、イメージしていた店を作るのが難しくなり、後々後悔される方がいます。
とくに飲食店は、厨房やトイレなどの水回りがどのくらい使われているかは作業効率にも影響します。
もし内装やレイアウトが気に入らないときは、業者に頼んで既存の設備を撤去する方法があるでしょう。
改装工事する際は、当初想定していたよりも追加のコストがかかるため注意が必要です。
追加の工事を必要とする事態を避けるためにも、契約前に現況の内装やレイアウトで良いのか、劣化している箇所はないかをきちんと確認しましょう。
前のテナントの印象が根強い
居抜きの物件は良くも悪くも、前のテナントの印象が根強く残ります。
たとえば、ゴミの問題で近隣の方に迷惑をかけていたり、騒音で警察が頻繁に来ていたりするなど悪いイメージがあると、新しく店舗を開いても不利になる可能性が高いです。
イメージアップの対策として、運営者が変わっているのを前面に打ち出す方法があるでしょう。
また、前テナントが物件を利用するうえで不利な理由がありやむを得ず閉店した可能性があります。
立地が悪く人通りが少なかったり、近隣の環境に問題があったりとさまざまな理由があるかもしれません。
なぜ前のテナントが撤退したのかを考えて、集客数を増やすための対策を練るのが大切です。
設備が使えない可能性
経年劣化により前のテナントから引き継いだ設備が正常に動かない可能性があるでしょう。
厨房の設備はある程度耐用年数が経過しており、長期間使用できない場合があります。
オープンしても中古品を使うことになるため、故障によりメンテナンスが必要になったり、ゆくゆくは新品へと買い替える必要があります。
開店後に設備不良で慌てないためにも、あらかじめ前回の工事からどのくらいの年数が経っているかを見ておくべきです。
▼ 物件情報が見たい方はこちらをクリック ▼
広島市周辺の収益物件一覧へ進む
まとめ
居抜きとは、前のテナントが使用していた内装と設備、造作がそのまま残っている物件です。
簡単な手直しですぐにお店が開けるうえに、前テナントが飲食店だった場合は食器類をそのまま使えるのが特徴となります。
一方で、内装や設備のレイアウトの自由度が低く、前のテナントのイメージが強く残るデメリットもあります。
▼ 物件情報が見たい方はこちらをクリック ▼
広島市周辺の収益物件一覧へ進む