アパートの家賃下落！下落が生じる理由と安定経営のための対策を解説

安定したアパート経営をおこなうためにも、気を付けたいリスクに家賃下落があります。
アパート経営をするうえで取り組める対策は複数ありますが、ケースに応じた有効な対策を選択するには、家賃下落の理由もあわせて押さえておくことがポイントです。
今回は、アパートの家賃下落の理由や下落することにより生じるデメリットのほか、家賃下落への対策を解説します。

適切な対策のために！知っておきたいアパートの家賃下落の理由

アパート経営を続けるなかで生じる場合がある家賃下落には、いくつかの理由が考えられます。
まずは、適切な対策に取り組むためにも押さえておきたい、家賃下落の理由から、解説します。

空室が続くことによる家賃下落

家賃下落を招く理由のひとつが、空室状態が続くことです。
安定したアパート経営をおこなううえでも、回避したいのが空室状態が続くことといえるでしょう。
その理由は、空室状態のままの部屋からは、家賃収入が入ってこないからです。
家賃収入が得られない状態が続けば、アパートの経営にも大きく影響する可能性があり、その結果、家賃を下げざるを得なくなるケースがあります。

経年劣化

建物は、築年数を経ることにより、きれいな状態を維持するように気を付けていても、経年劣化が生じてしまいます。
アパートが新築の時点では、外観も美しく、各部屋の設備も新しいものとなるため、設定した家賃で入居者が決まる傾向です。
しかし、アパートの建物や設備が経年劣化すると、物件の魅力が低下してしまう可能性があり、家賃下落の理由になり得ます。
とくに気を付けたいのは、木造のアパートの場合で、建物の耐久性について注意が必要です。
一方で、周辺地域に新築の賃貸物件が建築されるケースもあります。
入居する物件をお探しの方は、家賃や立地、住み心地など、さまざまな面から検討されます。
差別化につながる特別な魅力や特徴がなければ、新しく建ったばかりの物件と比較されてしまうケースもあるでしょう。
また、築年数を経て、アパートに採用していた設備や内装が古く感じられてしまうケースも見られます。
物件の実際の状態は悪くなくても、時代の変化によるニーズやトレンドと合わず、敬遠されるケースもあるのです。
このような状況の場合、借り手を見つける対策として、経年劣化にあわせて周辺の相場よりも家賃を下げることがあります。

変化した周辺環境からの影響

家賃下落の理由は、アパートに生じるリスクとは限らず、周辺環境の変化の影響を受けることもあります。
たとえば、地域の人口が減ることにより、アパートの需要も低下してしまう場合です。
需要が減ったことに対して、やむを得ず家賃を下げ、入居者の確保につなげるケースです。
しかし、周辺環境の変化は、アパート経営にプラスの影響をもたらす場合もあります。
近隣に大学が開設されたり、移転されたりすると、アパートのニーズも高まり、家賃のアップにつながることも少なくありません。
アパート経営に取り組む際は、近隣物件のリサーチのほか、周辺環境の変化の把握も大切といえます。

対策が必要な家賃下落！アパートの家賃下落で生じるデメリット

家賃下落が生じると、具体的にどのようなデメリットがあるのでしょうか。
ここでは、安定したアパート経営のための対策の一環として、知っておきたい家賃下落のデメリットを解説します。

家賃収入が減る

アパート経営をする際に避けたい家賃下落のデメリットが、家賃収入の減少です。
たとえば、家賃下落により、元の金額よりも1,000円下がった部屋があったとします。
アパート経営では、1部屋ごとの家賃が商品の価格としてとらえることができます。
売上は、全体の家賃収入です。
1,000円下落したのは1部屋であっても、経営の目線でみたときに、売上となる全体の家賃収入が減ることなるのはデメリットです。
アパート経営をする場合、商品として提供できる部屋数の上限は決まっています。
1部屋ごとに家賃下落を防ぎ、収入を維持することが、安定経営のために大切なポイントです。

表面利回りの低下に伴う不動産価値の減少

アパート経営は事業であり、事業用の物件を評価するときには、表面利回りが重要な要素です。
表面利回りは、「年間の家賃収入÷物件価格×100」の計算式で求めることができます。
この計算で出る数値は、物件価格に対して、年間の家賃収入をもって回収できるパーセントを表します。
表面利回りの数値が高ければ、回収率は高いことになり、資産価値の高いアパートとしてみることができるのです。
しかし、表面利回りの数値が低ければ、回収率も低いことになります。
家賃下落が生じると、もともとの表面利回りのパーセンテージは下がり、その結果、投資物件としての価値が減少する可能性があります。

入居者からの価格交渉

基本的に、新築時は同じ階数の部屋は、家賃も同等に設定されています。
アパート経営を続けるなかで、入居者の入れ替わりとあわせて生じるのが、部屋ごとの家賃の違いです。
珍しいケースとはなりますが、入居者が同じアパートの別の部屋の家賃を知ってしまう可能性も考えられます。
家賃の情報を知った入居者が、別の部屋よりも高い家賃を支払っているケースもあります。
すると、別の部屋の家賃を知った入居者から、価格交渉が入る可能性がデメリットです。
普通の賃貸借契約では、入居中の場合でも、借主が家賃の値下げを求める権利が認められています。
まずは対策の一歩として、賃貸借契約の特約の有無などを確認してみましょう。
交渉に応じるかはアパートオーナーの判断となりますが、家賃を見直す場合でも、適切な判断のための対策として周辺相場の把握や比較は重要です。
また、なかには、「一応、掛け合ってみよう」といった気軽な気持ちで交渉が入るケースもあります。
相場の把握や比較とともに、値下げ交渉が妥当なものであるかを見極めることも、不要な家賃下落を避ける対策として大切です。

安定したアパート経営のために！家賃下落の対策をご紹介

アパート経営をする際に、家賃下落は避けたい事態ですが、対策をとることも可能です。
最後に、アパートの家賃下落に対して取り組める対策をご紹介します。

対策①：差別化

アパートの家賃下落が生じる理由のひとつに、経年劣化が挙げられます。
対策として、新築でなくなってからも、競合物件にない魅力によって差別化をはかることが有効です。
差別化されたアパートは、築年数を経ても、借りてアピールしやすいことが特徴です。

対策②：入居者の属性を理解する

入居者の属性を理解し、ニーズを踏まえてアピールすることも家賃下落の対策につながります。
たとえば、物件があるエリアには、どのような属性の借り手がいるかを把握することです。
単身者か家族層か、カップルかなど、属性で求めるアパートにニーズが異なります。
入居者ニーズを的確にとらえて、セキュリティやデザイン性などを工夫した物件は、住み心地が強化されます。
できるだけ長期間にわたって入居してもらうことは、家賃下落の理由となる空室状態や家賃収入が減るデメリットを防ぎ、安定経営につながるポイントです。

対策③：人気のある設備の導入

アパートでは、経年の影響は設備に対しても考えられます。
対策として、人気のある設備機器を導入するのもおすすめです。
たとえば、単身者向けには宅配ボックス、ファミリー層向けであればシステムキッチンなど、ターゲットにあわせて導入を検討するのが良いでしょう。

まとめ

アパートの家賃下落は、空室状態が続く場合や、築年数を経たことによる経年劣化などが主な理由とされています。
しかし、必ずしも家賃を下げる必要はなく、適切な対策によって、家賃下落を防げる場合も珍しくありません。
家賃下落の理由に応じて、適切な対策を選択し、実施することが有効です。