賃貸物件の契約期間に2年が多いのはなぜ？更新や途中解約にお金はかかる？

進学や転勤を機に、賃貸物件を契約する方は少なくありません。
基本的には、大学への進学なら4年、短期の転勤なら数か月から数年程度、賃貸物件で暮らすことになるでしょう。
しかし賃貸物件の契約期間は多くの物件で「2年」と定められており、大学生活には短く、短期の転勤には長く感じるかもしれません。
そこで今回は、賃貸物件の契約期間で2年が多い理由にくわえ、更新・途中解約の費用や手続きを解説します。

賃貸物件の契約期間で2年が多い理由とは？

賃貸物件を借りる際の契約を、賃貸借契約（ちんたいしゃくけいやく）といいます。
賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」があり、違いは次のとおりです。

●普通借家契約：契約期間1年以上、更新・途中解約可
●定期借家契約：契約期間は数か月～3年程度、更新・途中解約不可

普通借家契約では契約期間が終わっても、契約の更新が可能です。
貸主の一方的な都合では借主を退去させることは難しく、更新を繰り返して何年、何十年と住み続けるケースもあります。
一方で定期借家契約では、契約期間が終わっても更新はできず、退去しなくてはなりません。
契約期間終了後はかならず空室となるため、「現在は空いているが数年後に貸主が利用する」「近い将来取り壊す予定がある」といった事情を抱えているケースで、よく選択される契約です。
ただし貸主が同意した場合は、更新ではなく「再契約」という形で契約期間終了後も住み続けることができます。
普通借家契約と定期借家契約のうち、一般的な契約は普通借家契約です。
賃貸物件の契約期間で2年が多いのは、普通借家契約が一般的であることに関係しています。

普通借家契約の契約期間はなぜ2年なのか

普通借家契約の契約期間は、法律で2年だと決まっているわけではありません。
1年以上であれば、貸主が自由に設定することができます。
しかし、契約更新の際は基本的に同じ契約期間で更新されるため、1年では短く、3年では長いといった問題が生じます。
日本では、専門学校は約2年、短大は2年、大学は4年で卒業するケースが一般的です。
また社会人の転勤も、2年周期で設定している会社が多く見られます。
このような風潮があるなか、たとえば契約期間を1年に設定すると、大学1年から4年までの間に3回更新しなくてはなりません。
一方、3年に設定すると、更新後に2年余ってしまいます。
普通借家契約では途中解約が可能ですが、契約期間の長さにひるみ、契約をためらう方も珍しくありません。
そこで、さまざまな方のライフサイクルに馴染みやすいよう、多くの普通借家契約で契約期間が「2年」に設定されています。
多くの賃貸物件で普通借家契約が採用されており、さらに普通借家契約では契約期間を2年にすることが一般的であるため、賃貸物件の契約期間に2年が多いように感じるのです。
実際には、2年以外の契約期間が設定されている賃貸物件も存在します。

賃貸物件の契約期間の更新に費用はかかる？

先述のとおり、定期借家契約では更新も途中解約もできません。
そのため、この章から先は普通借家契約の賃貸物件を更新・途中解約するケースに絞って解説します。

賃貸物件の更新料の相場

賃貸物件の更新時に費用がかかるかどうかは、契約内容によって異なります。
また地域によっても差があり、更新料がかかる賃貸物件が多いのは東京都や大阪府といった都市部、少ないのは四国地方・九州地方などです。
更新料がかかる場合は家賃の0.5～1か月分が相場ですが、こちらも契約によって異なるため、賃貸借契約書でよく確認することをおすすめします。
なお、賃貸物件の更新時は火災保険や管理会社との契約も更新のタイミングであることが多く、これらの更新料も発生します。
合計すると比較的高額な出費となるため、更新の時期に備えて貯蓄すると良いでしょう。

普通借家契約でも更新の手続きは必要？

普通借家契約では、借主に「住み続けたい」という意思があれば、基本的には契約を更新できます。
そのため、更新の手続きは必要ないと考えている方も少なくありません。
たしかに、普通借家契約には自動で更新されるものもありますが、手続きが必要なものもあります。
必要な手続きを怠って更新ができなくなることのないよう、契約内容をしっかりと確認しておきましょう。
自動更新の場合の手続き
自動更新の場合は、手続きは必要ありません。
契約期間が終了すると、自動的に契約が更新されます。
自動更新ではない場合の手続き
自動更新ではない場合は、契約期間が終了する1～3か月ほど前に、大家さんや管理会社から案内が届きます。
退去をする場合は退去の申し出を、更新する場合は更新の申し出をおこない、指定された方法で手続きを進めましょう。
一般的な更新の手続きは、大家さんもしくは管理会社から届いた書類に署名・押印し、返送する流れです。
ただし更新時に家賃などが変更される可能性があるため、「更新だから流し読みで十分」などとは思わず、書類にはしっかりと目を通すことをおすすめします。

賃貸物件の契約期間内に途中解約すると違約金は発生する？

普通借家契約では、途中解約が可能です。
違約金が発生するかどうかについては契約内容によりますが、発生するケースはあまり多くはありません。
たとえば、フリーレント（入居後一定期間の家賃が無料になる契約）で入居したケースなどでは、短期間で退去すると違約金が発生します。
途中解約の違約金の有無や違約金が発生する条件などは賃貸借契約書に書かれているため、心配な方は契約書を確認すると良いでしょう。
途中解約を申し出るタイミングによっては、違約金ではなく、前家賃が余計に発生することがあります。
賃貸物件では、解約予告期間を設けていることが一般的です。
期間は賃貸物件によって異なりますが、基本的には退去の1か月前、人気物件などでは退去の2か月前までに途中解約の連絡を入れなくてはなりません。
たとえば、解約予告期間が1か月の賃貸物件を6月末で途中解約したい場合、5月末までに大家さんや管理会社への連絡が必要です。
6月になってから連絡を入れると、1か月分余計に前家賃が発生します。

途中解約の手続き

途中解約を希望する場合は、先ほど解説したとおり、解約予告期間を過ぎないうちに大家さんや管理会社に連絡をする必要があります。
解約予告期間は賃貸借契約書に載っているため、事前に確認しておきましょう。
言った・言わないのトラブルを避けるために、メールや書面などで通知するケースが一般的です。
なお「賃貸物件を解体する」などの貸主側の理由で、契約期間中に退去をしなくてはならないケースもまれにあります。
この場合は、大家さんや管理会社から退去の6か月前までに連絡が入ります。
また「騒音がひどい」「ペット不可にもかかわらずペットを飼っている」「家賃の滞納が続く」などの借主のルール違反が原因で契約期間中に強制退去を迫られることもあるため、注意が必要です。

まとめ

賃貸物件の契約期間に2年が多いのは、賃貸借契約の主流である普通借家契約で、多くの方のライフサイクルにあわせた契約期間として「2年」が採用されているケースが多いためです。
普通借家契約の更新の際には更新料がかかる可能性があるため、お金を備えておくと良いでしょう。
途中解約の際には違約金がかからないケースがほとんどですが、解約予告期間を過ぎて申し出ると、前家賃が余計にかかる可能性があります。
契約期間や更新・途中解約のルールについては賃貸借契約書に記載されているため、しっかりと確認しましょう。