賃貸事務所の契約における定期建物賃貸借契約とは？特徴と注意点を解説

賃貸事務所をお探し中に「定期建物賃貸借契約」の物件を見つけ、興味をお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
定期建物賃貸借契約の物件は、家賃が低めに設定されていることが多く魅力に感じる方も多いですが、いくつかの注意点があります。
この記事では、賃貸事務所の定期建物賃貸借契約について、普通建物賃貸借契約との違いや注意点を解説します。

賃貸事務所の定期建物賃貸借契約とは？特徴を解説

事務所やアパートなどの物件を借りる際は、貸主と借主の間で建物賃貸借契約を締結します。
その建物賃貸借契約には「定期建物賃貸借契約」と「普通建物賃貸借契約」の2種類があります。

定期建物賃貸借契約の特徴は？

定期建物賃貸借契約は、名称に「定期」とあるように、契約期間があらかじめ設定されている契約です。
契約満了日になったら、入居者は退去しなければならず、原則として更新はできません。
事務所や店舗などの事業用物件に限らず、マイホームなど居住用の物件にも採用されています。
定期建物賃貸借契約は、2000年3月1日に施行された比較的新しいタイプの契約です。
従来の契約では、貸主に「正当事由」がなければ、借主からの契約更新を拒絶できず、退去を命じるのは極めて困難とされていました。
ところが定期建物賃貸借契約では、正当事由がなくとも貸主による更新拒絶が可能とされ、期間の満了に伴って契約が終了します。
期間が限定されている建設関係の現場事務所や、自社物件の建て替えにともなう仮事務所などに利用されるケースが多いです。
その他、出店や設立前の準備事務所や災害などのリスクに備えた機能の分散を試験的におこなう場合などにも選択されています。

契約期間の延長や自動更新は可能？

定期建物賃貸借契約の期間は、数か月から1年以上とさまざまです。
契約更新や期間の延長はできませんが、借主と貸主の両者が納得して再契約を結べば、引き続き物件を利用できます。
このとき一旦退去する必要はなく、期間内に手続きが完了すれば継続して物件を利用することが可能です。
ただし、新たに契約を結び直すことになるため、これまでと同じ条件で賃貸できるとは限りません。
場合によっては、家賃の値上げや利用条件の変更を提示される可能性もあります。
なお、契約満了時に退去する場合は、貸主に対する事前告知は不要です。
再契約を希望するときのみ、事前に貸主に意向を伝え、再契約に合意してもらう必要があります。

賃貸事務所の定期建物賃貸借契約と普通建物賃貸借契約との違いは？

先述したように、建物賃貸借契約には「定期建物賃貸借契約」と「普通建物賃貸借契約」があります。
住居用では普通建物賃貸借契約が主流であり、定期建物賃貸借契約はあまり見かけません。

普通建物賃貸借契約とは？

普通建物賃貸借契約とは、契約満了を迎えても、借主が望み続ける限り契約を更新できる契約です。
はじめに契約期間は設定されていますが、借主と貸主のいずれかが契約解除の通知をしなければ、契約を自動継続できます。
契約期間が満了する度に自動で更新され、正当な理由がない限りは貸主からの契約更新や一方的な解約を拒否できません。
また普通建物借家契約の場合、契約期間を1年未満には設定できず、1年未満だと「期間の定めのない賃貸借契約」とみなされます。
一方で借主は中途解約が可能ですが、その場合は解約を希望する1ヶ月以上前には貸主に告知しなければなりません。

定期建物賃貸借契約との違いは？

定期建物賃貸借契約と普通借家契約の違いとして、更新の有無以外に以下の点が挙げられます。

●契約方法
●賃料に関する決まり

定期建物賃貸借契約では、公正証書による締結のみが有効です。
これは借地借家法によって規定されていることなので、それ以外の方法で結んだ契約は認められません。
一方で普通建物賃貸借契約では、口約束など書面以外の契約も可能とされています。
また、賃料に関する決まりにも大きな違いがあります。
定期建物賃貸借契約も普通建物賃貸借契約も、貸主からの賃料増額だけでなく借主による賃料減額の請求が可能です。
しかし定期建物賃貸借契約の場合、契約に特約が付加されている時は、特約を優先する必要があります。
たとえば、契約書に「一定期間の間、借主は賃料の減額請求をしない」と記載されていれば、借主はその間減額請求ができません。
一方で普通建物賃貸借契約は、貸主側の増額請求も借主側の減額請求も権利として認められ、賃料増額請求権のみ特約により排除が可能です。
したがって、契約書に「賃料の増額を申し出ない」と記載されていれば、貸主はそれに従わなければなりません。
つまり、借主が貸主に対して「賃料を減額してください」と請求する権利が守られるということです。
普通建物賃貸借契約は借主を、定期建物賃貸借契約は貸主を保護するする意味合いが強い制度と考えておくと良いでしょう。

賃貸事務所として定期建物賃貸借契約を利用するときの注意点

先述したように、定期建物賃貸借契約を結ぶ際は公正証書を作成しなければなりません。
作成業務は不動産会社がおこないますが、トラブルを回避するには、借主も契約書の内容を把握しておくことが大切です。
定期建物賃貸借契約書には、契約全般に関する大切な内容が明記されています。
すべてを把握するのは困難なため、ここでは重要な項目をいくつかに絞ってご紹介します。
契約時にチェックしておきたい主な項目は「使用目的」「賃貸借期間」「賃料」の3つです。

使用目的

建物賃貸借契約においては、使用目的を定めるのが一般的です。
使用目的を明確に定めていないと近隣住民に影響を及ぼすほか、原状回復の際にトラブルになる可能性があります。
たとえば借主は事務所として利用するために契約したものの、貸主は居住用物件として世に出していたとしましょう。
事務所として利用するのに適した環境でない場合、騒音や駐車場関係で近隣住民からクレームが来る恐れがあります。
貸主が意図しない方法で利用されたことにより、原状回復に多額の費用が必要になる可能性も無視できません。
また、使用目的を明記するのには、迷惑行為をおこなわないよう念押しする意味合いもあります。
原則として違反行為が発覚すれば契約解除となるため、使用目的とあわせて禁止事項も確認しておきましょう。
禁止事項は貸主が定めるもので、主にリフォームやペットの飼育などに関することが記載されるケースが多いです。

賃貸借期間

契約期間に関する定めも重要なポイントです。
定期建物賃貸借契約の終了の通知の記載があるかどうか、契約更新がない旨が記載されているかをチェックしましょう。
借地借家法との関係により、同法が適用される場合には最低でも「1年以上」の契約期間を設定しなければなりません。
1年未満で設定してしまうと、法的には「期間の定めのない契約」として扱われてしまいます。

賃料

賃料に関しては、月々の支払い額、支払日、支払い方法などを確認することが大切です。
また、賃料の増額・減額に関する内容もしっかりチェックしておきましょう。
特約により「一定期間賃料の減額を請求しない」と記載されていることもあります。
気になる点は必ず不動産会社に確認し、納得した上で契約を結ぶことが大切です。

まとめ

定期建物賃貸借契約とは、原則として契約更新ができない契約です。
継続して利用したい場合は再契約が必要となり、公正証書による書面で契約を交わす必要があります。
認識違いによるトラブルを避けるためにも、契約書はしっかり確認し、不明点や疑問点があれば担当者にご確認ください。