相続した家を名義変更していないと危険？放置リスクと今すぐできる対処法

相続した家を名義変更していない状態とは

相続登記とは、亡くなった方が所有していた土地や建物について、相続人の名義へ所有権の登記を移す手続きのことです。
登記簿上に記載されている「登記名義人」は、あくまで登記簿で確認できる所有者という位置付けであり、実際の相続関係そのものを全て表しているわけではありません。
相続が発生すると、登記をしなくても法律上は相続人が不動産を承継しますが、その状態を外部に証明するために相続登記という手続きが必要になります。
したがって、「相続した家の名義変更」とは、「法務局の登記簿上の所有者名を、相続人名義に改めること」と理解しておくと分かりやすいです。

相続した家の名義変更をしていない典型的な例として、登記簿上の所有者が亡くなった親の名前のまま数年から数十年放置されているケースがあります。
また、古い建物などで、そもそも法務局に建物の登記がされていない「未登記家屋」のまま固定資産税だけが課税されている場合も少なくありません。
このような未登記家屋は、市区町村の固定資産税台帳には所有者名が登録されていても、登記簿には建物自体が存在していない扱いとなっています。
したがって、「親名義のままの登記不動産」と「未登記家屋」のいずれも、「相続した家の名義変更をしていない状態」の代表例といえます。

それでは、名義変更をしていない家について、法律上は誰が所有者として扱われるのでしょうか。
民法では、相続が開始すると被相続人の財産は相続人全員の共有（遺産共有）となり、遺産分割が終わるまでは全ての相続人が持分を有する状態になるとされています。
登記簿上は亡くなった方が所有者のままでも、法律上は相続人が法定相続分または遺産分割の内容に応じて権利を承継していることになります。
ただし、その権利関係は登記簿からは読み取れないため、第三者から見ると「所有者不明」に近い状態として扱われるおそれがあり、相続登記を行って権利関係を明確にすることが重要になります。

相続した家の名義変更をしていないリスク

まず押さえておきたいのは、相続登記が任意ではなく義務になったという点です。
不動産を相続した人は、その不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければならないとされています。
この制度は2024年4月1日に施行され、正当な理由がないのに申請を怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
過去に相続した不動産についても、原則として2024年4月1日から3年以内が期限とされています。

相続した家の名義変更をしていないと、活用しようとしたときに大きな制約が生じます。
売却しようとしても登記名義が被相続人のままでは、原則として相続人全員の関与が必要となり、手続きが進まないことが多いです。
賃貸として貸し出したり、金融機関から融資を受けるために担保設定をしたりする場合にも、登記名義が整理されていなければ手続きが難航します。
その結果、不動産を柔軟に動かせず、資産としての価値を十分に生かせないおそれがあります。

名義変更をしていないからといって、税金や管理の負担から逃れられるわけではない点にも注意が必要です。
固定資産税は登記名義人に対して課税されるのが原則ですが、実際の相続人も現実の所有者として管理責任を問われる可能性があります。
建物を長期間放置すると、老朽化による倒壊や近隣への被害が問題となり、行政から指導や是正を求められる場合があります。
いわゆる空き家問題として社会的にも重要視されており、相続した家を放置することは、将来的に大きな負担につながりかねません。

相続した家の名義変更をしていない場合の対処手順

まずは、誰が相続人にあたるのかを明確にすることが大切です。
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本等と、相続人全員の戸籍謄本を集めて、相続関係を確認します。
そのうえで、法務局の「法定相続情報証明制度」を利用し、法定相続情報一覧図の写しを取得しておくと、以後の手続きで同じ戸籍一式を何度も提出せずに済みます。
こうした準備をしておくことで、相続登記や金融機関での名義変更を円滑に進めやすくなります。

相続人が確定したら、不動産を誰がどのような割合で取得するかについて、相続人全員で遺産分割協議を行います。
話し合いの内容は、後日の紛争を防ぐため、相続人全員の署名押印がある遺産分割協議書として書面にしておくことが重要です。
相続登記の申請には、遺産分割協議書のほか、被相続人の戸籍謄本一式、相続人の戸籍謄本や住民票、固定資産税評価証明書などが必要になります。
事前に必要書類を整理しておくことで、申請時の手戻りを減らすことができます。

必要書類がそろったら、不動産の所在地を管轄する法務局に相続登記申請書を提出します。
相続を原因とする所有権移転登記の申請は、窓口のほか、郵送やオンライン申請にも対応しており、登録免許税の納付もあわせて行います。
建物が未登記家屋である場合は、登記による名義変更ではなく、固定資産税台帳上の名義変更届を提出するなど、台帳上の名義を整える手続きが基本となります。
また、共有名義にする場合には、各相続人の持分を登記に明確に記載し、将来の売却や管理の協議がしやすい状態にしておくことが大切です。

相続した家の名義変更を放置しないためのポイント

相続した家の名義変更は、今すぐ利用する予定がなくても、できるだけ早く手続きを進めることが大切です。
遠方にある実家や、現在は誰も住んでいない空き家、資産価値が低いと感じる不動産ほど、つい後回しになりやすい傾向があります。
しかし、そのような不動産ほど、時間の経過とともに管理が難しくなり、相続人の増加や建物の老朽化によって手続きが一層複雑になるおそれがあります。
そのため、「今は使っていないから」と考えず、早めに現状を整理し、名義変更の方針を決めておくことが重要です。

次に、費用の考え方も押さえておく必要があります。
相続登記の際には、不動産の固定資産税評価額に応じた登録免許税がかかり、原則として土地や建物の所有権移転登記には評価額の一定割合が課税されます。
また、戸籍謄本や住民票などの取得費用、必要書類の郵送費など、細かな支出も積み重なります。
ただし、相続登記の義務化に伴い、特定の要件を満たす場合に登録免許税が軽減される制度も設けられているため、早めに情報収集を行い、利用できる制度がないか確認しながら計画的に進めることが大切です。

さらに、相続人同士で意見が合わない場合や、過去の贈与・代償金の有無などでトラブルが生じそうなときは、早い段階で専門家への相談を検討した方が安心です。
相談前には、不動産の登記事項証明書や固定資産税の納税通知書、相続人の関係が分かる資料などを整理しておくと、状況をスムーズに説明できます。
また、誰が将来的に利用するのか、売却や賃貸の予定があるのかといった家族の希望も、あらかじめ話し合っておくことが望ましいです。
このように事前準備を行うことで、相続した家の名義変更手続きを円滑に進めやすくなります。

まとめ

相続した家の名義変更をしていない状態を放置すると、相続登記義務化により過料の可能性や、売却・賃貸が進まないなどのリスクが高まります。
また、名義変更していなくても固定資産税や管理責任は発生し、空き家問題につながるおそれもあります。
早めに相続人の確認や書類の整理を行い、法務局での手続きを進めることが大切です。
不安や疑問がある方は、当社へお気軽にご相談ください。
状況を丁寧にお伺いし、最適な進め方をご提案いたします。