遺言書で不動産売却を指定できる？手続きや注意点を解説

遺言書による不動産売却指定の基本

相続された不動産を売却したいとお考えの方に向けて、まずは「遺言書によって不動産の売却を指定する仕組み」について、信頼できる情報に基づいてご説明いたします。

まず、「清算型遺贈」とは、遺言書のなかで「不動産を売却して、その代金を分配する」形式の遺贈を指します。たとえば、「自宅を売却し、その代金を相続人ＡとＢに半分ずつ分配する」と記すことで、不動産そのものではなく、換価した金銭を分配することが可能です。このように定めておくことで、現物の不動産では分割が難しい場合にも対応できます。清算型遺贈をスムーズに実行するためには、遺言執行者の指定が不可欠です。なぜなら、相続人間に協力的でない方がいた場合でも、遺言執行者が単独で手続きを進められるからです。 

次に、「遺言執行者を指定する意義と指定方法」についてご説明します。遺言執行者とは、遺言の内容を実際に実行する人のことです。遺言書に「〇〇を遺言執行者とする」と明記しておけば、紛争の防止につながります。法律上、成年かつ破産者でない限り広く誰でも就任できますが、相続人ではなく中立的な専門家（弁護士・司法書士・税理士など）を指定すると、公平性と安心感が高まります。なお、遺言執行者が指定されていない場合や辞退される場合には、家庭裁判所に選任申立てを行う必要があります。 

最後に、「遺言書に売却指定がある場合とない場合の違い」を簡潔に表で整理いたします。

このように、遺言書で不動産の売却を明記することと、遺言執行者を指定することは、スムーズで確実な売却実現のために非常に重要です。

遺言執行者による売却手続きの流れ

遺言書に執行者の指定がある場合は、その方が「遺言執行者」として手続きを進めることになります。指定がない・辞退した場合には、家庭裁判所に選任を申し立てて遺言執行者を定めます（民法第1010条）。 まず就任を承諾した旨を相続人へ通知し、財産の内容を記載した「相続財産目録」を作成して交付します。 次に、対象不動産について名義が被相続人名義のままの場合には、遺言執行者名義または相続人名義への相続登記を行います。法務局への登記申請には遺言書、戸籍謄本などが必要で、申請から完了までおよそ１～２週間かかります。

登記を終えたら、不動産の査定および売却方針を決定します。売却活動としては査定依頼、売買契約締結、決済・引き渡しという流れを経ます。 売却後は、所有権移転登記を行い、登記識別情報も取得します。売却代金は遺言執行者の管理口座に入れ、売却にかかる登記費用や仲介手数料等の諸経費を控除した後、遺言に従って受遺者や相続人へ分配します。

この全体の流れを整理すると、以下の表のようになります

遺言執行者が手続きを担うことで、相続人の負担が軽減され、相続トラブルを未然に防ぎやすくなります。ただし、売却価格が不当に低くならないよう、市場相場の把握や進捗確認も重要です。

売却に伴う税務手続きと節税ポイント

相続した不動産を売却する際には、譲渡所得税をはじめとする税金の手続きが生じます。理解しやすく整理してご説明いたします。

相続不動産の売却に関連する税金においては、まず「譲渡所得税」が基本となります。売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた遺得に課税され、長期譲渡所得（所有期間5年超）であれば約20.315％の税率が適用されます 。

また、「取得費加算の特例」は、相続税を納めた人が相続開始から3年10か月以内に売却することで、相続税の一部を取得費に加算し、譲渡所得を減らせる制度です 。これにより、支払う譲渡所得税を大きく減らせる可能性があります。

さらに、被相続人の居住用不動産であれば「3,000万円特別控除」という制度を利用し、譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができます。ただし、この控除制度と取得費加算の特例は併用できませんので、どちらを適用するか、適用条件や節税効果をしっかり確認する必要があります 。

税務申告については、不動産を売却した年の翌年の確定申告期間（通常3月15日まで）に譲渡所得として申告する必要があります。取得費加算の特例を適用する場合は、「相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書」などの添付書類も必要になります 。

さらに最新の改正では、空き家の3,000万円控除の要件が厳格化され、耐震改修証明や住民票除票などの必要書類が追加されました。また、相続登記が義務化されたことで、売却前に登記を済ませていない場合、過料の対象となることもあります 。

このように、相続不動産の売却では税金面での制度を使い分けることが重要です。また、申告時期や書類の整備も忘れずに準備することで、スムーズかつ節税効果を最大化できます。

専門家への相談が安心な理由と活用のすすめ

相続した不動産の売却において、司法書士や税理士といった専門家にご相談いただくのは、とても安心です。以下に、具体的なメリットを整理しました。

まず、司法書士は不動産の相続登記（名義変更）や、遺言書の作成支援、遺産整理などの文書手続きに精通しており、2024年から義務化された登記の対応をスムーズに進めてくれます。戸籍の収集や遺産分割協議書の作成など、一括して依頼できて安心です。

次に、税理士は相続税の申告や納付、節税対策について専門的にアドバイスいただけます。被相続人の死亡の翌日から10か月以内に申告が必要な相続税について、土地の評価や控除の活用などで納税額を抑えるサポートを受けられる点が非常に心強いです。

さらに、司法書士と税理士の両方の専門知識が必要な場合もあります。そのような際には、まず税理士に相談し、必要に応じて司法書士へ連携してもらうと、手続き全体をスムーズに進められます。

相談のタイミングとしては、

• 遺言執行者の選任や売却支援、税務処理などの具体的な依頼内容を整理すること
• 初回相談では、費用や対応範囲、対応可能な時期などを明確に確認しておくこと

が重要です。初回無料相談を実施している専門家も多く、安心して状況をご相談いただけます。

安心して手続きを進めるための準備として、以下のものをご用意いただくと、相談がよりスムーズになります：

• 戸籍謄本や住民票などの相続関係書類の一覧
• 固定資産税評価証明書などの不動産資料
• 被相続人の死亡年月日や遺言書の有無に関する情報

こうした準備により、専門家とのやりとりが明確かつ円滑になり、安心して売却を進めることが可能です。

まとめ

遺言書で不動産の売却を指定することは、相続後の手続きや税務申告を円滑に進める大きな助けとなります。遺言執行者の選任や、登記・売買など一連の流れも事前に把握しておくことで、実際の手続きが安心して進められるでしょう。また、譲渡所得税や控除の特例など、税金面のポイントも整理しておくことはとても大切です。不安な部分や複雑な点があれば、専門家に早めに相談し、必要な準備を整えることで、安心して不動産を売却できる体制が整います。相続した不動産について、分からない点は一人で抱え込まず、まずは信頼できる相談先を探すことから始めてみましょう。