見守りサービスとは何か、その基本

高齢者の賃貸における見守りサービスとは、入居者の日常の様子を見守り、安全や安心を支えることを目的とした仕組みです。具体的には、離れて暮らすご家族や不動産事業者向けに、高齢者の生活状況に変化がないかを定期的に確認し、有事の際には迅速な対応を取れるようにする仕組みを指します。

この見守りサービスが重要視される背景には、増加する単身高齢者や高齢者の賃貸入居に対する管理会社・大家さんの不安があります。孤独死による事故物件化や滞納後の残置物処理などのリスクがあり、それらを未然に防ぐ手段として見守りサービスが注目されています。例えば、感知センサーにより居室の動きや環境データをモニタリングし、異変があった際には自動で電話連絡を行い、必要に応じて緊急連絡先へ通知する仕組みもあります。

この仕組みにより、「誰かに見守られている」という安心感を提供しつつ、高齢の入居者ができるだけ自立した生活を続けられるよう支援します。賃貸を探している皆さまにとっても、ご両親やご自身の将来を見据え、生活の安心を重視した選択肢として大きな助けとなるサービスです。

主な見守りサービスの種類

高齢者の賃貸住宅向けに提供される見守りサービスには、複数の種類があり、それぞれ特徴や利点が異なります。ここでは特に注目される二つのタイプをご紹介し、ご自身やご家族の負担が少なく安心できる視点を大切に解説いたします。

まず一つ目は、センサーや家電を活用した＜ＩｏＴ型＞です。たとえば、冷蔵庫や照明の使用状況をセンサーで把握し、離れて暮らす家族や管理者へ通知する仕組みがあります。普段の生活のなかで利用されている家電をそのまま使うだけで見守りができ、インターネット環境が不要なタイプもあるため、高齢の方にも負担が少なく導入しやすい点が魅力です。また、カメラを使わずプライバシーにも配慮されており、自然な生活を尊重しながら安心を得られます（例：電球をセンサー付きのものに交換するだけで済むタイプも）（IoT型の特徴として、生活リズム把握とプライバシー配慮の両立）。

二つ目は、通話や緊急通報による＜通話型・安否確認型＞サービスです。これは、高齢者自身が任意のタイミングで会話をする、または緊急時にボタンを押すことで安否確認や駆けつけ支援につなげる仕組みです。緊急通報ボタンを押すことで専門スタッフが対応してくれるサービスもあり、操作が簡単で直接会話や非常時の支援ができる安心感が得られます（例：ペンダント型や固定型のボタンなど）。

以下に、ＩｏＴ型と通話型・安否確認型の特徴を対比した表を示します。

このように、どちらのサービスも高齢者本人の負担が少なく、安心して導入できる点が共通しています。ご本人やご家族の希望や生活スタイルに応じて、より適した見守り方法を選ぶことが大切です。

見守りサービス導入のメリット（高齢者と家族・入居者の視点）

高齢者の賃貸に見守りサービスを導入することには、本人と家族の双方にとってさまざまな利点がございます。

まず、安心感の向上と自立支援についてですが、センサー型や通報型など、本人の生活を過度に侵さない見守り手段を選ぶことで、ご本人の「自立した生活を続けたい」というお気持ちを尊重しながら見守ることが可能です。これは、プライバシーに配慮された設計によって実現されます。特にセンサー型は「監視されているような感覚」が少なく、抵抗感が少ない点で高く評価されています。

次に、安全確保についてですが、人感や動き、環境の変化を感知することで、転倒や体調の急変といったリスクを早期に発見し、対応につなげることができます。特に一人暮らしの高齢者においては、発見の遅れが重大な事態につながる恐れがあるため、この点は大きなメリットと言えます。

また、家族や介護者の負担軽減も見逃せない利点です。常に状態を気にかける生活から解放され、「もしものときに連絡が来る」仕組みが整うことで、心の余裕を持ちながら日々を過ごせます。特に遠方にお住まいの家族にとって、この見守りの安心感は大きな支えとなります。

見守りサービスを選ぶ際のポイント

高齢者の賃貸物件で見守りサービスを導入するときは、利用する方の立場に立った配慮が何より大切です。本見出しでは、利用者目線で重視すべきポイントをわかりやすくお伝えいたします。

まず重要なのは、プライバシーへの配慮と操作性の使いやすさです。カメラを使うタイプはリアルタイムで確認できる一方で、「見られている」と感じる方もいらっしゃいますので、センサー型や電球・ポットなど生活に溶け込む仕組みは好まれる傾向があります。利用者の意思や気持ちを尊重し、同意を得たうえで検討することが大切です。例えば、毎日使う電気ポットやリモコンに機器を組み込んだタイプは、プライバシーを守りつつ見守りが可能です。こうした視点は、安心して暮らせる環境を整えるうえで欠かせません。 (出典に基づく情報) 

次に、費用と提供されるサービス内容のバランスにも注意が必要です。初期費用が安くても月額が高かったり、あるいは買い取り型で初期負担が大きいが長期で見ると割安になるケースなどがあります。レンタル型や購入型、契約期間などそれぞれの特色に応じた判断をすることが重要です。また、自治体や介護保険による補助制度が活用できる場合もありますので、どういった支援が受けられるか前もって確認しておくとよいでしょう。 (出典に基づく情報) 

そこで具体的に、どのような基準で選ぶとよいかを表にまとめました。高齢者の生活を支えながら安心につなげるための視点としてお役立てください。

特に「高齢者の生活サポートや介護を考えて賃貸を探す方」にとっては、導入のための負担を減らしつつ、見守りの安心を得られることが重要です。契約前には実際にサービス内容や費用、設置の有無などを確認し、ご本人やご家族と相談しながら決めることをおすすめいたします。

まとめ

高齢者の方が安心して賃貸で暮らすためには、見守りサービスの存在が大きな支えとなります。活動状況をさりげなく見守る仕組みや、万が一の際の緊急対応、家族への負担軽減など、多くの利点があります。選ぶ際は、使いやすさやプライバシーへの配慮も大切です。高齢者ご本人やそのご家族が、自分たちの生活スタイルに合った最適なサービスを見極めて、より豊かで心地よい毎日を過ごせる賃貸選びを行いましょう。

賃貸で断られる理由―大家が抱える主な懸念とは

高齢の方が賃貸で断られてしまう背景には、大家さんが抱くいくつかの懸念が存在します。まず、収入面では「年金のみでの生活」という点がネックになり、不動産業者や保証会社が「安定した家賃支払い能力があるか」を重視するため、審査が通りにくいことがあります。収入の安心感がないと、家賃滞納のリスクを懸念されがちです。

健康的なリスクも大きな要因です。高齢になると病気や転倒、あるいは孤独死などの身体的リスクが増し、それが「心理的瑕疵（事故物件）化」する可能性を懸念する大家さんが少なくありません。実際に孤独死は高齢者の賃貸で問題となっており、物件価値や次の入居者への影響に繋がるため敬遠されることがあります。

また、保証人を立てることが困難な点も見逃せません。高齢のご本人やご家族が収入源や信用力の面で保証人にふさわしくないと判断される場合、保証会社の利用も審査が厳しくなるため、契約が難航するケースが多くあります。

以下に、大家さんが懸念する３つの主なポイントを表にまとめました。

こうした大家さんの懸念は、客観的な数字や制度によって説明し、安心感を提供することで払拭できる可能性があります。その第一歩として、ご自身の収入や支援体制を明確に伝えることが重要です。

実際に入居拒否を経験した高齢者の割合と傾向

最近の調査によれば、６５歳以上で賃貸住宅を探した方のうち、全体の約３０.４％が「年齢を理由に入居を断られた経験がある」と回答されています。この割合は直近１年ではさらに高まり、３６.７％に達しています。同じく「５回以上断られた」という方も全体では４.０％ですが、直近１年では２２.４％と顕著に増加しています。

また、部屋探しに「とても苦労した」「やや苦労した」を合わせた割合は全体で４２.８％にのぼり、直近１年に探した方では６１.２％に増加しています。過去６年以上前に比べて、２３.４ポイントも上昇していることがわかります。

さらに、部屋探しの際に感じた困難として最も多かったものは「候補物件が少ない」で、全体では５２.８％、直近１年では６３.３％でした。このほか、「経済的負担が大きい（初期費用など）」が３１.３％、「条件に合わない紹介」が１７.３％と続きます。

この結果から、高齢者による賃貸物件探しは、時間が最近であるほど難しく、それに伴い入居拒否の経験も増えている傾向が明確になっています。特に物件そのものの数が限られていることが、最大のハードルとなっている実態が浮かび上がっています。

大家が抱える不安とその背景を理解することの重要性

賃貸物件を貸す大家（貸主）は、高齢者の入居に際していくつかの不安を抱えています。その背景を理解することは、高齢で物件を探す方にとって、安心して賃貸を借りるための第一歩です。

まず、収入面についての懸念があります。大家は、年金のみの収入に対して家賃を継続して支払えるか否かに不安を抱くことが多いです。年金以外に安定した収入がない場合、家賃滞納のリスクがあると判断される可能性があります。また、保証人を立てられない方の場合、保証会社の審査が通りにくい場合があるため、審査の壁となり得ます。

次に、健康や生活リスクに関する大家の心理的な懸念もあります。孤独死や認知症、事故などが起きた際の対応負担を避けたいという心情が強く、特に一人暮らしの高齢者の場合にはその懸念が一層高まります。大家の立場では、事故物件化や近隣トラブルを避ける意向があるのです。

さらに、保証人や保証会社に関する審査の壁も存在します。高齢者の中には連帯保証人を立てることが難しい方も多く、保証会社を利用するにしても、年齢や収入、健康状態等により審査が厳しくなるケースがあります。結果として、契約へのハードルが高くなります。

以下に、大家が抱く不安とその背景を整理した表をご覧ください。

このように、大家の抱える不安を把握することで、どこに対策を集中させれば良いかが見えてきます。安心して入居を進めるためには、大家の視点にも配慮した準備や対応が重要です。

高齢者本人が安心して賃貸を借りるために意識すべきこと

高齢者の皆さまが安心して賃貸生活を始めるためには、大家さんの不安を和らげる工夫が欠かせません。まず、家賃を支払う力があることを示すため、年金以外の収入や十分な貯金がある場合は、収支が安定している旨を整理して提示すると安心感につながります。実際、「年齢だけで入居を断られる」ケースは依然として多く、収入に優劣がなくても断られる例も少なくありませんので、収入以外の信頼材料を用意しておくことが重要です。

また、大家さんの懸念のひとつである「孤独死」に備えるため、見守りサービスや孤独死保険がある物件を選ぶか、導入可能か相談されることをお勧めします。事実、見守りサービスや孤独死保険の導入により、これまで抵抗を感じていた大家さんの約３割が前向きになるというデータもあります。

さらに、バリアフリー構造や安否確認サービスを備えた「サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）」などの選択肢もあります。これらは転倒や火災などのリスクを減らすための設備が整い、日中にスタッフが常駐している場合もあり、安心して暮らせる環境として注目されています。

以上のように、高齢者がご自身に合った安心できる賃貸を選ぶには、まず大家さんの立場に立った準備が重要です。金銭面での安心だけでなく、見守りや安全な住宅環境の選択によって、大家さんの不安を軽減し、スムーズな賃貸契約につながるでしょう。

まとめ

高齢者が賃貸物件を探す際には、年金収入のみで安定性が疑問視されることや、健康面でのリスク、保証人の確保が難しいといった現実的な課題があります。これらは物件選びを難しく感じる要因ですが、大家が抱く不安の背景を理解し、事前に金銭面や健康面での備えを示すことが、入居への近道となります。見守りサービスや高齢者向けの制度なども活用し、ご自身に合った選択肢を模索することで、安心して新たな住まいを見つけることができるでしょう。

物件情報をチェックしていると、コンビニとして使われていた居抜き物件を見かける場合があります。
そもそもコンビニの居抜き物件とは、どのような特徴があるのでしょうか。
また、テナント物件や事務所として使う場合のメリットにも触れているので、気になる方はご参考になさってください。

元はコンビニエンスストアだった居抜き物件とは

そもそもコンビニだった居抜き物件とは、どのような特徴があるのでしょうか。
以下で見てみましょう。

コンビニエンスストアの跡地

コンビニエンスストアだった居抜き物件とは、以前はコンビニエンスストアだった建物です。
建物のなかには、コンビニとして使われていた当初の設備や内装があるため、コンビニの跡地のようなイメージです。
看板やポスターなどがなくても、中に入るとコンビニとして使われていた当初の名残を感じます。
たとえば、レジやホットスナックなどが設置されていた台、陳列棚や冷凍庫などもそのままなので、見ただけでもともとはコンビニだったと分かります。

造作譲渡

居抜き物件が次のテナントに対して内装・設備の譲渡をする作業を、造作譲渡と呼びます。
造作譲渡は有償でおこなわれる仕組みになっており、次に入居する方は費用を支払えば、内装や設備をそのまま利用できるのが魅力です。
引き継ぐ設備はさまざまですが、たとえば室内に設置されていた空調機器やトイレ、さらには調理をするために使用していた機器なども含まれます。
コンビニの場合は、ホットスナックの簡易的な調理がおこなわれるため、それらを提供するために設置されていた設備もそのままになっているケースが多いです。
これらの設備がほしい場合、お金を払えば譲渡してもらえるため、次に入居する方にとってメリットが大きいといわれているのです。
ただし、コンビニだった当初使われていたものが、すべて一括で譲渡されるわけではありません。
たとえば、店内で音楽やアナウンスを流すために使用されていた音響設備、食器などは含まれていないケースもあります。
どの設備が譲渡されるのかは物件によって異なるため、内容を確認しなくてはなりません。

テナント物件として利用するメリット

元はコンビニエンスストアだった居抜き物件を、テナント物件として利用する場合、さまざまなメリットがあります。
以下で詳しく見てみましょう。

立地が良い

基本的に多くのコンビニは、立地が優れた場所で営業しているケースが多いです。
たとえば、駅から近い、住宅街の近くにあるなど、老若男女問わず利用しそうなエリアに建てられています。
優れた環境の立地をそのまま活用できるため、ある程度の集客が見込めるでしょう。
立地がよければ、多くの方が気兼ねなく立ち寄れる環境が手に入ります。
たとえ魅力的なお店を営業していても、立地が悪ければお客さんは集まりません。
そもそも、お店の存在すら知られないままになるケースも考えられるでしょう。
立地が優れていれば、目につきやすくなるのはもちろん、気軽に入店しやすくなります。
コンビニは幅広い世代に利用されるため、シニアが多いエリアでも探しやすく、介護サービスなどの開業に使えるテナントを見つけることも可能です。

認知度が高くなりやすい

もともとはコンビニだった場所が、新しく別のお店になっていると、自然と知名度が高くなります。
そもそも、コンビニは周辺地域の方から認知されやすく、何気なく普段から利用している方が多いです。
そんなお店がなくなり、別の業種のお店がオープンした場合、自然と周囲の方から注目されます。
「どのようなお店なのだろうか」と興味関心が刺激され、周辺の方から注目の的になり、なかには新しいお店ができたと噂になるケースもあるでしょう。
こうした影響によって、特別な広告活動をしなくても、自然と知名度を上げられる効果があるのです。
もちろん、集客のためには広告活動をおこなうべきですが、ある程度の認知度を得られたうえでのスタートとなるため、広告費用を抑えるのに効果的でしょう。

ワンフロアの設計を活かしやすい

室内はワンフロアに設計されています。
部屋ごとに仕切られていない設計なので、用途に応じて室内を自由に使えるメリットがあります。
間取り上で部屋が分けられていると、どうしても部屋の使い方が制限されてしまいやすいです。
場合によっては、設置したい家具・家電などを置くのが難しくなり、イメージ通りのお店を演出できなくなります。
しかし、ワンフロアなら店内スペースを有効活用しやすくなります。
もし、部屋ごとに分けたくなった場合は、簡易的な仕切りを設置するだけで、プライベートスペースを導入できるでしょう。
ある程度の広いスペースが必要な場合でも、ワンフロアならとくに問題ありません。
そのため、自由度の高さにおいて、ワンフロアは最適といえます。
自分好みに部屋の間取りを決められるのは、居抜き物件の魅力といえるでしょう。

事務所として利用するメリット

元はコンビニエンスストアだった居抜き物件を、事務所として利用する場合、さまざまなメリットがあります。
以下で詳しく見てみましょう。

駐車スペースが広い

一般的に、駐車スペースが広い傾向があります。
とくに地方や校外にあった物件の場合、駐車スペースが広々としており、ゆとりがあるのが特徴的です。
こうした物件特有の魅力がそのまま引き継がれているため、従業員にとって通勤しやすい環境を整えられます。
そもそも事務所へ通勤する際、駐車スペースがないと不便になります。
なかには、そもそも駐車できる場所がなく、自分で毎朝駐車場を探す羽目になるケースもあるでしょう。
また、場合によっては月極駐車場を契約する方もいますが、事務所まで毎朝歩いて移動する必要があり、毎月余計なコストがかかってしまうのも事実です。
最初から車を駐車する場所があれば、こうした問題を解消できるので、事務所へ通勤するのにストレスがなくなるでしょう。
社員数が多くても、駐車スペースが多ければ問題ありません。
自家用車・会社用の車を分けて駐車できます。

内装にかかる費用を最小限にできる

ほとんどスケルトンの状態で残されている物件のため、内装の変更にかかる費用を最小限に抑えられます。
撤去・解体などにかかるコストを削減できるため、事務所を立ち上げる際にかかる初期費用が安く済むのが魅力です。
また、自分好みの内装に仕上げられる点も人気です。
ワンフロアなので机やソファなどを自由に配置でき、必要であればパーティションで部屋を分割できます。
来客があった際の会議室のようなスペースも、必要に応じて設計できるのが特徴です。
用途やビジネススタイルに合わせて、柔軟に間取りを変えられます。

インフラがすぐに使える

基本的には電気ガス水道などがそのまま使える状態となっています。
新設工事をする手間がないため、時短になるのはもちろんコストも最小限です。
どのようなビジネススタイルの事務所でも、インフラは必要不可欠なものと考えられます。
そのため、いつでもインフラが使用できる環境の物件は、事務所にとって魅力的な要素といえるでしょう。
手続きの手間がないため、忙しい方にもおすすめです。
本業に専念でき、事務所立ち上げにあたって他の工程に力を注げます。
手間もコストもかからない点において、多くの方に評価されています。

まとめ

コンビニの居抜き物件とは、もともとコンビニだった建物を指します。
立地や設備など、魅力的な要素がそのまま残っているため、テナント物件におすすめです。
駐車スペースも広く間取りの自由度も高いので、事務所にも活用されています。

賃貸経営では、毎月の家賃収入だけでなく、物件売却を含めて利益を生み出せるかどうかが重要です。
事業用不動産は居住用不動産と異なるポイントがあるため、売却の流れや税金に関する正しい流れを把握しなければなりません。
本記事では、事業用不動産を売却するときの流れをお伝えしたうえで、税金と費用・成功させるポイントを解説します。

事業用不動産を売却するときの流れについて

事業用不動産を売却する流れは、査定依頼と業者の選定・媒介契約・売出価格の設定・売却活動・売買契約を締結・引き渡しです。
まず、事業用不動産の売却を成功させるために何より大切な作業として、所有している不動産の所在地や住宅タイプに精通した不動産会社の選定です。
どんなに好条件の不動産を所有していても不動産会社の販売活動によっては、買い手を見つけられなかったり成約価格が市場を下回ったりする可能性があります。
不動産会社に査定依頼をして、不動産の購入価格や現在の市場相場を確認したうえで、不動産会社から提示された売却価格が妥当かを確認してください。
一般的な不動産ポータルサイトで類似物件の売出価格を見るほか、公的機関の提示する公示価格、売買価格がわかる土地総合情報システム・レインズマーケットインフォメーションが参考になります。
販売活動を依頼したい不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。
媒介契約は、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3パターンに分類され、売り手の代わりに不動産会社が販売活動をおこなう契約です。
媒介契約を結んだら、担当者と話し合いをしながら実際に売出価格を設定してください。
売出価格が必ずしも査定額と同じになるとは限らず、需要と供給のバランスや市場の流れが変われば値下げしなければならない可能性もあります。
売出価格を決めたら、媒介契約を結んだ不動産会社が本格的に販売活動をして購入希望者（買い手）を募ります。
専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を結んでいれば、定期的に担当者から販売活動状況の確認が可能です。
購入希望者が現れたら、不動産会社の仲介で売買契約を締結してください。
売り手側が用意しなければならない必要書類に関しては、事前に不動産会社から指示があるため、期日までに必ず準備しておきましょう。
売買契約を結ぶ日は、買い手から手付金が支払われ、具体的な引き渡し日を決定します。
引き渡し当日は、買い手による成約価格の残金支払い・不動産の登記申請（所有権の移転手続き）を済ませて、物件の引き渡しをおこないます。
物件の引き渡しが無事に済んだら、売却手続きはすべて完了です。

事業用不動産売却にかかる税金と費用について

事業用不動産売却では、譲渡所得税と消費税の2種類の税金がかかります。
譲渡所得税は、個人と法人によって税金のルールが異なるため注意が必要です。
個人売却の場合、引き渡しが完了した翌年2月16日〜3月15日の確定申告期間中に譲渡所得税の支払いが求められます。
譲渡所得税の計算方法は、「譲渡価格−（不動産の取得費＋譲渡費用）−特別控除」で算出した数値に税率をかけた結果が譲渡所得税額です。
引き渡しをした年の1月1日を基準に、所有期間が5年以内の場合は短期譲渡所得・所有期間が5年以上の場合は長期譲渡所得となります。
税率は、短期譲渡所得に該当するのであれば所得税30%・住民税9%、長期譲渡所得に該当する場合は所得税15%・住民税5%です。
不動産の取得費用に関して、居住用不動産と事業用不動産では計算式が異なります。
事業用不動産の減価償却費相当額の計算方法は「建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数」です。
法人売却の場合、個人売却のように譲渡所得の概念はないため、不動産以外の事業所得をすべて合算したうえで法人税が課せられます。
売却価格が取得費を上回ったのであれば利益、取得費が売却価格を上回った場合は損失となります。
消費税の課税対象は、個人事業主もしくは法人で、事業者扱いにならない個人は課税対象外です。
ただし、事業用不動産を所有している時点で個人事業主もしくは法人として認識されるため、基本的には消費税の支払いは必要です。
事業用不動産売却では、税金のほかに売買契約書に貼り付ける印紙税と不動産会社に支払う仲介手数料がかかります。
印紙税の費用は、1,000万円〜5,000万円の売却で1万円・5,000万円〜1億円の売却で3万円・1億円〜5億円の売却で6万円です。
不動産会社に支払う仲介手数料は、宅地建物取引業法によって上限が決められていますが、不動産会社と売却価格に応じて計算が変動します。
また、住宅ローンを組んで事業用不動産を所有しているのであれば、抵当権抹消費用が別途発生します。
抵当権を抹消するのであれば、不動産1件に対して1,000円の登録免許税や司法書士への報酬を用意しなければなりません。
具体的な金額に関しては、不動産会社や司法書士に確認しておくと安心です。

事業用不動産売却を成功させるポイントについて

事業用不動産売却を成功させるポイントは、査定額の見極め・関連書類の収集・専門家への相談・事前通知の4点です。
まず、不動産会社から提示される査定額は、必ずしも売出価格や売却価格になるわけではありません。
悪質な不動産会社は、相場よりも高い査定額を提示して媒介契約を結ばせた後に、需要と共有のバランスや市場の流れを理由に売出価格を低く設定する可能性があります。
一方で、売れ残りを心配しすぎて相場を大幅に下回る査定額で販売活動を始めると、損害に繋がりかねません。
査定額は目安であると理解したうえで、ご自身でも類似物件のリサーチをして、適切な売出価格を設定できるようにしましょう。
続いて、購入希望者が購入を検討するときにイメージを膨らませやすくしてもらうのであれば、レントロールや過去の修繕履歴の書類を用意するのがおすすめです。
レントロールとはテナント状況や家賃収入の詳細をまとめた書類で、過去の修繕履歴とはどのタイミングでどこをいくらで修繕したかを記録した書類です。
購入希望者の立場からすると、物件情報に関する書類を提示してもらえると、購入後の収益性やメンテナンス計画を立てやすくなります。
さらに、不動産売却に関する知識が少ないのであれば、積極的に専門家に相談するのがおすすめです。
とくに居住用不動産と事業用不動産では着目するべきポイントが異なるため、事業用不動産の取り扱いに慣れている不動産会社を探しましょう。
事業用不動産を専門的に取り扱っている不動産会社であれば、税理士や弁護士などの専門家も紹介してもらいやすいです。
最後に、売却を検討しているときにテナントの利用者がいるのであれば、売却して所有者が変わる可能性がある旨を事前に伝えてください。
所有者が変わればテナントの賃貸条件にも影響が出る可能性があるため、引き続き利用し続けるのか、ほかの物件を探すのか検討する時間を作れて安心です。

まとめ

事業用不動産を売却するのであれば、まずは類似物件をリサーチして、おおよその相場と不動産会社が提示した査定額に差がないかを確認してください。
居住用不動産とは異なる税金や費用の支払いが求められる可能性があるため、余裕を持って準備を進めておくと安心です。
分からない部分をすぐに解決したいのであれば、事業用不動産の取り扱いに慣れた不動産会社と媒介契約を結んで、専門的なアドバイスをもらいましょう。

賃貸経営を始めるときは、どのくらいの賃料にしたら良いのか、悩むことがあるでしょう。
適正な賃料を設定しないと、経営がうまくいかなくなる可能性があります。
そこで今回は、賃貸経営をお考えの方に向けて、不動産鑑定評価から賃料を算出する3つの方法について解説します。
ご自分で賃料を決める方法や、押さえておきたいポイントも解説しますので、ぜひご参考にしてください。

適正な賃料の算出方法①不動産鑑定評価から算出する方法とは

賃貸経営を始める際の重要なポイントは、適正な賃料を設定することです。
賃料が高くても安くても、賃貸経営に支障が生じる可能性があるからです。
適正な賃料を設定する際には、指標となる要素がいくつかあります。
なかでも不動産鑑定評価は、賃料を設定する際に使われることが多いので、覚えておいたほうが良いでしょう。
不動産鑑定評価とは、不動産の経済価値を判定して、その結果を価額に表示することです。
国家資格である不動産鑑定士のみが、不動産鑑定評価をおこなうことができます。
不動産鑑定評価による賃料の算出方法は3種類あるので、それぞれ確認しておきましょう。

不動産鑑定評価による賃料の算出方法1：積算法

積算法の計算式は、以下のとおりです。
基礎価格×期待利回り＋必要諸経費など
このように、「元本に対してどのくらいの利益を得られるか」の観点で賃料を算出するので、賃貸経営において適正な利益を確保できる金額がわかります。
経営者目線での金額になるので、実際の賃料を算出する際には、それほど用いられることはありません。
ただし、周辺に賃料の参考となる類似物件がない場合は、使われることがあります。

不動産鑑定評価による賃料の算出方法2：賃貸事例比較法

周辺にある似た条件の賃貸物件の家賃と比較して、賃料を算出する方法です。
算出方法は、似た条件の賃貸物件の家賃を調べてから、さまざまな要因に合わせて金額を補正します。
要因には、立地や築年数、階数や設備などがあり、それらの違いを考慮しながら賃料を設定します。
類似物件がたくさんあると、適正な賃料に近づくので、とくに都市部では用いられることが多い方法です。
一方、周辺に賃貸物件が少ないエリアは、この方法で適正な賃料を算出することは難しいかもしれません。

不動産鑑定評価による賃料の算出方法3：収益分析法

事務所や店舗など、企業用の不動産の賃料を算出する際に用いられる方法です。
「その不動産を利用して、一定期間内にどのくらいの収益を得られるか」との観点から、賃料を算出します。
アパートなどの居住用賃貸物件の賃料を算出する際は、ほかの2つの方法を使いましょう。

適正な賃料の算出方法②ご自分で算出する方法とは

不動産鑑定士に鑑定を依頼する方法は、鑑定料がかかります。
鑑定料の相場は20万円ほどですが、敷地の広さなどによって変わるので、それ以上かかることもあるでしょう。
できるだけ費用を抑えたいときは、ご自分で賃料を決めることもできます。
そこで、ご自分で賃料を算出する方法や手順、ポイントとなる項目を確認しておきましょう。

ご自分で適正な賃料を算出する方法と手順

賃貸物件の賃料をご自分で算出する際は、周辺の家賃相場を参考にします。
まず、ご自分の賃貸物件と条件が似ている物件を探します。
おもに立地や構造、築年数や面積などの条件が似ていると、比較しやすいでしょう。
1つや2つではなく、5つほど比較対象があったほうが、より精度が高くなります。
比較する物件がそろったら、次にご自分の物件の条件と比べて、加点や減点をします。
どのくらい加点や減点をするべきかは、部屋を借りようとしている方の目線で考えると、わかりやすいでしょう。

ポイントとなる項目

加点や減点を考える際のポイントとなる項目は、おもに以下のとおりです。

●駅からの距離
●築年数や設備
●階数や構造
●間取りや広さ

類似物件よりも最寄り駅から近いことは、大きな加点ポイントになり、家賃を高めに設定できます。
逆に、最寄り駅から遠い場合は、家賃を低めに設定したほうが良いでしょう。
築年数が新しかったり、設備が充実していたりすることも加点ポイントです。
階数が高いほど家賃も高くなることが一般的ですが、エレベーターがない場合は加点ポイントにならないことがあります。
構造は木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造の順で、家賃が高くなります。
部屋数などの間取りや、部屋の広さも、賃料を考える際のポイントです。
以上のようなポイントを参考にして、適正と思われる賃料を考えましょう。
たとえば、ほぼ同等条件の賃貸物件の賃料が10万円だったとき、ご自分の物件のほうが駅に近いと、もう少し高く設定できると考えられます。
また、ご自分の賃貸物件よりも新しくて、設備が充実している物件の賃料が10万円の場合は、それよりも低く設定したほうが適正でしょう。

適正な賃料の算出方法③決める際に押さえておきたいポイントとは

賃貸物件の経営においては、適正な賃料の設定が重要です。
賃料が相場よりも高いと、入居者がなかなか見つからず、家賃収入を得られません。
一方、安く設定すると入居者は見つかるかもしれませんが、賃貸経営が苦しくなる可能性があります。
なぜなら、賃貸経営にはローン返済や火災保険料、修繕積立金などのランニングコストがかかるからです。
収入よりもランニングコストが上回ってしまうと、赤字になり、賃貸経営を続けられなくなってしまうでしょう。
では、適正な賃料にするためには、どのようなポイントを押さえると良いのでしょうか。
とくに押さえておきたい3つのポイントを、それぞれ解説します。

賃料を算出する際のポイント1：収支計算をする

先述のとおり、収入よりもランニングコストが上回ると、賃貸経営が厳しくなってしまいます。
そのため、収支計算は大切なポイントの1つです。
どのくらいの賃料なら経営を続けていけそうか、しっかりとシミュレーションをしてから決めましょう。
「経営が厳しくなったら、値上げすれば良い」と思うかもしれません。
けれど、賃料の値上げは非常に難しく、簡単にはおこなえないでしょう。
なぜなら、値上げをすると、入居者が退去してしまう可能性があるからです。
家賃収入を増やしたくて値上げをしても、退去者が出て空室になると、逆に収入が減ってしまうかもしれません。
したがって、世間の経済事情の変化など、やむを得ない場合以外は、極力値上げをせずに済むような金額をはじめに設定しましょう。

賃料を算出する際のポイント2：相場と収支のバランスを考える

賃料を設定する際は、収支だけではなく、相場も考慮することが大切です。
収支の条件を満たしていても、賃料が相場より高いと入居者が見つからず、家賃収入を得られません。
どちらかを満たしているだけでは、賃貸経営がうまくいかなくなる可能性があります。
そのため、収益を確保しつつ、周辺の家賃と比べて妥当だと思われる賃料を設定しましょう。

賃料を算出する際のポイント3：初期費用の金額にも着目する

相場を調べるときは、賃料だけではなく、敷金や礼金などの初期費用も確認しましょう。
なかには、賃料は安くて初期費用が高い物件や、賃料が高くても初期費用が不要な物件もあります。
これらは一時金ではありますが、入居を考える際に重視される部分なので、適正と思われる内容を設定しましょう。

まとめ

賃貸経営では、適正な賃料を設定することが大切です。
おもな賃料の算出方法には、積算法や賃貸事例比較法があります。
途中で賃料を値上げすることは難しいので、はじめに相場と収支のバランスをしっかりと考えて、適正と思われる金額を設定しましょう。

不動産投資を検討しているお客様から、初めての大家業で何からスタートすれば良いのかわからないと相談されるケースが多いです。
大家業を始めるまでの一連の流れや、不動産の管理を委託あるいは自主管理するメリットとデメリットは知っておくべきです。
今回は初めて大家業する方に向けて一連の流れを述べつつ、管理委託や自主管理の特徴を解説します。

初めて大家業するにあたっての一連の流れ

宅建やファイナンシャルプライヤーなどの資格が必要かと聞かれるケースが多いですが、取得していなくても大家業はできます。
投資用の不動産を購入してから、入居者からの家賃収入を手に入れるまでには、いくつかの工程があるでしょう。
不動産投資は大きなお金の動きがともなうため、流れを理解していないまま大家業を始めてしまうと、トラブルが生じる可能性が高いです。

入居者の募集を始める

物件のリフォームや清掃をしたあとは、不動産会社に依頼して入居者を見つけてもらう流れとなります。
不動産会社へ所有している物件の大きさや設備、賃貸物件に関する情報を間取り図や写真を用いて共有します。
募集する際の家賃と敷金礼金の設定、契約の形態をどうするのか、会社と相談して決めていくでしょう。
契約の形態には普通借家と定期借家があり、普通借家は借主が希望していれば更新でき、定期借家は契約期間が満了すると更新できない場合がある契約です。
どちらもメリットとデメリットがあるため、管理者の希望にあった形態を選びましょう。
賃貸借契約で不動産会社へ支払う広告費をいくらにするかも、あわせて決めます。

入居審査する

入居審査は、月々の家賃を滞りなく支払える方か、良識のある方かを確認していく目的でおこなわれるでしょう。
審査は大家さんが直接あるいは、管理会社が代わりにおこなうことが多いです。
仲介した不動産会社は希望者と直接顔を合わせて会話しているため、大家さんが審査するときは希望者の人柄や特徴などを不動産会社から聞きます。
家賃の支払い能力は、収入に対しての家賃の割合が3分の1を基準とするのが多い傾向にあります。
しかし、3分の1を下回っていても、給与以外に雑収入があったり、会社から家賃補助があったりする場合であれば、問題ないとみなす方もいるでしょう。

賃貸借契約の締結

入居希望者へ契約書の内容をご説明し、内容に合意してもらえたら署名して、初期費用を支払う流れです。
契約書は不動産会社のフォーマットにしたがって作成しますが、解約する際の条件や退去時のクリーニングなどの特約事項があれば、その旨を記載したうえで提示します。
署名した契約書に貸し主が署名して、広告費が差し引かれた分の初期費用をもらうと契約成立となります。
契約成立後は入居日までに掃除を済ませておき、仲介依頼した不動産会社へ鍵を渡してください。

初めて大家業するときに物件を管理委託するメリットとは

賃貸物件の管理の面では、管理業者に委託しているケースが多いです。
管理委託では、入居者募集や家賃の管理、クレーム対応、退去の立ち会いなどを管理会社が代わりにおこないます。

管理業務を依頼するメリットとは

入居者が安心して暮らせるように、24時間体制のサポートが導入されている物件が多い傾向にあります。
管理者は何かトラブルが生じたときは休日でも深夜でも対応が求められ、家賃滞納時の督促など精神的な負担がかかりやすいです。
また、日常点検や休日の清掃で頻繁に足を運ぶ必要があり、肉体的な負担もかかるでしょう。
とくに、日中働きながら初めて大家業する場合は容易ではなく、本業に支障が出るおそれもあります。
管理委託であれば、万が一トラブルが発生しても管理会社に連絡すれば代わりに対応してもらえるため、精神的・肉体的にも余裕が生まれます。
また、自宅周辺で賃貸物件の需要が低い場合、管理委託は遠方の物件にも運用でき、投資できる物件の幅が広がるのもメリットです。
万が一仕事で転勤が決まっても、管理会社に経営を任せられるため、管理業務を怠らずにきれいな状態を保てるでしょう。
その他に、管理委託すれば、営業力の高さを活かして空室が早く埋まりやすいメリットもあります。
管理会社は賃貸物件の経営に関して豊富な実績を持つため、空室対策や売却・買い替えのベストなタイミングを相談でき、安定した経営が期待できます。

管理業務を依頼するデメリットとは

管理会社へ管理手数料を支払う必要があり、その分利益が減るでしょう。
手数料の相場は賃料の3〜5%であり、たとえば1棟10室の賃貸物件で空室がない状態で家賃8万円、管理手数料5%とすると月4万円支払う計算です。
また、管理委託費にくわえて、仲介手数料もかかるため注意しましょう。
仲介手数料とは、不動産会社が入居者を募集し、賃貸借契約を締結したときにかかる費用となります。
宅地建物取引業法で上限が明記されていて、貸主と借主の両方とも家賃の0.5か月が上限であり、不動産会社は上限の範囲内で自由に決めているでしょう。
このように費用のデメリットがありますが、大家さん自身で管理するよりも手間がかからず、精神的・肉体的が軽減された分、不動産投資へと専念可能です。
したがって、大家業をする方の多くは管理を委託するケースがほとんどとなります。

初めての大家業で建物を自主管理するメリットとは

大家業されている方には、管理会社へ管理委託するのではなく大家さん自身で管理するケースがあります。
つまり、入居者の募集や建物の修繕管理、入居者の管理業務などの業務をすべて大家さんがおこなうのです。
初めての大家業をするにあたって、自主管理するメリットとデメリットも理解しておくべきです。

自主管理するメリットとは

自主管理であれば管理手数料がかからないのがメリットとなります。
自主管理での主なコストは広告費ですが、たとえば無料ホームページを作って物件情報を掲載する方法であればほとんど費用がかかりません。
新聞広告では10万円代、不動産ポータルサイトでも数万円程度となり、工夫次第で広告費用の節約が可能です。
また、空室が生じても管理費が削減できればキャッシュフローの悪化が防げるでしょう。
その他に自主管理すると物件の状況が把握しやすいのもメリットとなります。
管理委託では不動産会社から修繕の指示があれば、その指示に基づいて支払いますが、よく見てみると修繕しなくても良い部分も修繕されているケースがあります。
管理委託により余計な支出が増えてしまい、経営状態がかえって悪化したケースも多いです。
一方で、大家さん自身で管理すると、物件の状況を見るために足を運ぶ頻度が増えて、必要な部分のみの修繕が可能です。
また、入居者と交流する機会が増えれば、入居者からの意見をもらいやすく、経営にも反映されます。

自主管理するデメリットとは

自主管理して経営するには、こまめな点検や清掃が必要になる点から、自宅から距離が近い物件へと投資物件の範囲が限られてしまいます。
自宅から距離が離れた物件を管理する場合は、設備の不具合やクレームが生じた際に、初期対応が遅れる可能性が高いです。
緊急性の高い内容に関して対応が遅れてしまうと、入居者の不満が募り、退去につながる要因になるため注意が必要です。
もし自宅周辺の立地や利回りなど条件が悪ければ、近場の物件の経営に支障が出る場合があります。
また、自主管理の場合、点検や清掃が不十分であるケースが多く、経年劣化が進みます。
建物の資産価値が落ちてしまうと、いざ売却するときに想定していた価格で売れない可能性が高いです。

まとめ

初めて大家業するにあたって必要な資格はなく、投資用の物件を購入して入居者を募集し、希望者があらわれたら入居審査し、通過すれば契約書に署名する流れです。
建物の管理は管理会社へ管理を委託する方法と、大家さん自身で管理する方法の2つがあり、管理委託される方が多い傾向にあります。
管理委託するとトラブルがあったときに大家さんの代わりに迅速に対応してもらうため、大家さんの負担が軽減されるメリットがあります。

アパートやマンションなどの賃貸物件のオーナーには、入居者確保とともに建物を適切に管理する義務があります。
ところで、オーナーは過失がなくても損害賠償を負うとともに、自然災害であっても訴えられる可能性があるのをご存じでしょうか。
この記事では、オーナー責任を問われるケースについて説明するので、賃貸経営されている方はお役立てください。

建物などの工作物によりオーナー責任を問われるケース

賃貸物件とはオーナーが賃貸料を得るのを目的に賃借人に貸与するもので、物件の所有権はオーナーが保有しています。
オーナーは物件を適切に管理するとともに、賃借人の使用状況に関しても責任を持たなければなりません。

工作物とは

賃貸物件のオーナーは、物件が原因となって入居者や来客者のほか周辺の隣人や通行人に被害を与えたときに責任を問われます。
状況によっては、賃貸物件の維持管理業務を委託されている管理会社にも責任が及ぶ可能性があり注意が必要です。
民法717条において、土地の工作物の設置または保存における瑕疵が原因になって他人に損害を与えたときには賠償責任を負わなければならないものと定められています。
ここで示されている工作物とは、建物のほか門塀や物置、車庫などの付属建築物を含んでいます。
このほか、橋、トンネル、高圧電線とともに、建物内のエレベーター、エスカレーター設備なども土地の工作物にあたる点に注意しましょう。
また、同法同条第2項では竹や庭木について規定しており、内容は工作物と同様です。
したがって、オーナーは建物に限らず所有地に設置している工作物全般を適切に維持管理しなければなりません。

瑕疵とは

瑕疵とは欠陥であり、本来備えるべき性能などが欠けている状態を意味します。
工作物の欠陥が原因になって入居者や通行人などに損害を与えたときには、オーナーは過失がなくても損害賠償を負います。
外階段の板が錆びにより落下の危険性があるケースや、手すりがぐらついて外れる可能性がある状態などは瑕疵と判断されるでしょう。
地震や台風などの自然災害によって発生した事故であっても、本来の性能が備わっているときには被害が発生しなかったと判断され過失に問われるかもしれません。

管理会社

賃貸物件の維持管理業務を管理会社に委託しているケースにおいて、当該管理会社は物件の占有者に該当する可能性があります。
土地の工作物における瑕疵によって被害が発生したときには、第1次的には占有者が被害者に対して損害賠償責任を負うものと定められています。
ただし、占有者が負う範囲は過失責任とされており、損害の発生にあたって過失が認められないケースにおいては工作物責任を負いません。
たとえば、管理会社が施設の不具合を確認して修繕を求めたにも関わらず、オーナーが迅速に修繕に応じなかったときには管理会社の過失とは判断されないでしょう。

無過失責任

建築業者による手抜き工事などが原因で瑕疵が生じたときには、業者の債務不履行や不法行為を求償できます。
ただし、あくまでも工事に不備があったケースに限られており、不備が無ければ求償権は発生しません。
建築工事に不備が無く、数年が経過してから屋根の一部が剥がれかけていたのを放置したケースなどで責任を負うのはオーナーです。
民法717条における土地の工作物責任は、オーナーに対する無過失責任を定めたものである点に注意する必要があります。

自然災害により建物のオーナー責任を問われるケース

自然災害は人為的ではない点で、原則、オーナーなどが損害賠償を負うものではありません。
ただし、適切な維持管理を怠っていたときには過失に問われる可能性があります。

メンテナンス

建物の屋根は一般的な強風では飛ばないように建設されており、看板も外れて落下しないよう設置されています。
しかし、台風などの際に他人の身体や家屋に被害を与える原因になりかねません。
したがって、工作物を設置するにあたって、定期的なメンテナンスなどにより適切に管理する必要があります。
メンテナンスを実施しないで放置している状況は、適切な維持管理をおこなっていたとは判断されず過失に問われる可能性があるでしょう。

耐震性

国内各地で地震による被害が発生しています。
地震は不可抗力であり防ぎようがありませんが、建物自体に瑕疵があるケースにおいては損害賠償に問われる可能性があります。
建築基準法における耐震基準は1981年に改正されており、改正前に建てられた建物は現在の基準を満たしていないものが多数を占めている状況です。
現在の耐震基準を満たしていない建物は、民間の住宅であっても耐震基準が瑕疵の争点になるかもしれません。
なお、旧耐震基準に基づき建てられた建物は、震度5強程度の地震が発生してもほとんど損傷しない建物を目標としています。
建物は建築してから年数が経過すると経年劣化するものであり、賃貸物件が軽度の地震でも壊れてしまう状況のときには安全性が確保されているとはいえません。
柱が腐っているなど軽度の揺れでも損傷する恐れがある物件のオーナーには、賃貸人としての責任が発生する可能性が高いでしょう。

既存不適格建築物の建物に関してオーナー責任を問われるケース

建物のなかには耐震基準のように、現行法令や基準に適合していない既存不適格建築物が多く存在しています。
違法な建物が原因となって入居者や来訪者に損害を与えたときには、所有者や占有者に対し損害賠償を請求される可能性があるでしょう。

既存不適格建築物とは

建物を建てるときに重要な役割を果たしている建築基準法は、度重なる改正を経て現在に至っています。
このうち、2003年7月1日の改正において、建築確認申請が必要な新築や増築にあたっては24時間換気設備の設置が義務付けられました。
法改正の前に建てられた建物は24時間換気設備を設置していなくても違反建築物にはなりませんが、既存不適格建築物に該当します。
このほか、敷地が道路と接している長さが2m未満や接している道路の幅員が4m未満の接道義務を満たしていない物件が既存不適格建築物の事例にあげられます。
民法606条で義務付けられているとおり、オーナーは建物を賃貸するときに賃借人が物件を支障なく使用できるよう修繕しなければなりません。
既存不適格建築物は建てた時点では適法であっても、法改正に応じた物件の維持管理が求められるでしょう。
現在の法に適合していない部分は瑕疵であり、事故が起きたときには過失に問われる可能性がある点について理解してください。

耐火建築物

アパートやマンションは、建築基準法において共同住宅に分類される特殊建築物です。
特殊建築物には高い安全性が求められており、3階建ての共同住宅は耐火建築物にする必要があります。
ここで問題になるのが、1階に駐車場を設置している3階建ての木造アパートです。
木造であっても耐火建築物の基準を満たすのは可能であり、すべてが建築基準法違反とはいえません。
ただし、耐火建築物に該当していない物件は、事故が発生したときには工作物責任に問われるでしょう。
なお、共同住宅には規模に応じて数種類の防火設備の設置が義務づけられており、150㎡以上の物件には消火器具を設ける必要があります。
消火器具を設置するときには、最低でも3年に1度、消防署へ点検報告が求められています。
大きな火災が発生したときに消防法の規定を守っていないと保存の瑕疵に該当し、オーナーや管理会社は過失に問われるかもしれません。

まとめ

建てた時点では適法であっても、法の改正により現在の基準に適合していない部分は瑕疵であり、事故が発生した際に損害賠償の責任に問われる可能性があります。
賃貸物件のオーナーは、建物の改修を計画的に進めるほか、保険加入など万一に備えて対策しておきましょう。

所有している不動産を早く売りたい、と思っている方も多いのではないでしょうか。
不動産を急いで売ろうとすると売却価格が安くなりそうなイメージですが、売却方法やタイミングによっては高値で売れたり、節税できたりする可能性もあります。
そこで本記事では、不動産を早く売りたい場合の最短ルートや早期売却が迫られるケース、早めに売ったほうが良い理由などを合わせてご紹介します。

不動産を早く売りたい理由

不動産を売却する際には、早めの決断が重要です。
では、早く売ったほうが良い理由を見ていきましょう。

建物価格は減少するため早く売りたい

住宅の価格が下落する点が、早く売りたい理由の一つです。
世帯数の減少や金利の上昇、そしてデフレなどの要因で建物価格が下落している場合、上昇に転じるまで待つのは、得策ではありません。
世帯数が減少傾向にある地域が再び世帯数の増加に転じるのは、自治体の長期的な施策や再開発、企業誘致などが成功した場合です。
ただし、時間がかかる可能性が高く見通しも不明確であるため、基本的には今後も世帯数が減少し、不動産は売れにくくなると予想されます。
なお、金利上昇やデフレなどの経済的要因で価格が下落している場合、短期間で上昇に転じる可能性もあります。
しかし、建物は年数が経つにつれて劣化が進み耐用年数は短くなるため、自動的に価値が下がるでしょう。
1～2％の物価上昇を待つよりも、早期に売却するほうが高値で売れる可能性が高い点も、早く売りたい理由です。

相場価格が下落するため早く売りたい

かつて日本では、土地は値下がりしないという、土地神話がありました。
しかし、現在では土地の相場価格が変動や下落するようになっており、これも早く売りたい理由です。
近い将来、生産緑地の「2022年問題」により住宅地が大量に供給され、土地の値段が下がる可能性があります。
2022年に多くの農地の生産緑地指定が解除され、これらが住宅地として市場に出回れば、相場価格が大幅に下落する可能性が高いでしょう。
土地の相場価格が下落する可能性がある点も、早く売りたい理由です。

節税が期待できるため早く売りたい

売却時期によっては、節税が期待できる点も、早く売りたい理由です。
自宅を売却する場合、3,000万円の控除により譲渡所得税が課税されても、納税を免除されるケースがあります。
この特別控除を活用する場合には、居住しなくなってから3年が経過した年末までに、売却する必要があります。
また、相続した土地や建物を売却する場合でも、相続から3年以内であれば取得費に相続税を加算でき、譲渡所得税を軽減できる可能性が高いです。
3年以内に売却すれば、特別控除により節税できる点も、早く売りたい理由です。

不動産の早期売却が迫られるケースとは

不動産を売却するには、売り出しまでの準備期間も含めて、平均で1年近い時間が必要です。
しかし、そうした時間をかけられず、早急に売却しなければならない場合もあります。
不動産の早期売却が迫られるケースを見ていきましょう。

ローン返済ができず早期売却を迫られる

住宅ローンを利用して自宅を購入した場合、さまざまな事情でローンの返済が困難になるおそれがあります。
1、2度の遅延であれば、なんとか通常の返済に戻れるでしょう。
しかし、3か月以上の延滞が続くと、返済が追いつかない状況に陥る可能性が高いです。
そのような場合は、できるだけ早く任意売却によって自宅を売却し、住宅ローンの債務を整理して通常の生活に戻ったほうが良いでしょう。
なお、任意売却した場合、信用情報機関に登録されるため、一定期間内は金融機関からの融資を受けられません。
売却しても住宅ローンの元金を超えない場合は、残債分を自己資金や借入金などで返済しなければならないなどのデメリットもあるため、決断する際には検討が必要です。

離婚時の財産分与で早期売却を迫られる

離婚する際、夫婦の財産は通常、協議によって分割されます。
現金・預金は簡単に分割できますが、不動産の分割は難しいです。

最近では、ペアローンを活用するケースも増えており、共有した不動産を持ち続けたまま離婚すれば、将来的に深刻な問題を引き起こす可能性があります。
離婚が確定した際には、迅速に売却準備を整え、現金化して財産分与をおこなう必要があるでしょう。

相続時の遺産分割で早期売却を迫られる

相続財産に不動産が含まれる場合、遺産分割協議にしたがって分割しようとしても、不動産は物理的に分割できません。
そのため、共有するか、代償分割する必要があります。
しかし、共有は将来の利用や処分の際に手間がかかり、代償分割するには手元の現金が必要です。
そのために用いられるのが換価分割と呼ばれる方法で、不動産を売却して現金化し、その代金を使って遺産を分割します。

転勤や買い替えによる転居で早期売却を迫られる

転勤や買い替えにより所有していた自宅が空き家になった場合でも、固定資産税の納税義務があります。
空き家は傷みが早いともいわれ、メンテナンスの費用も必要です。
住宅ローンの返済がまだ残っている場合は、支払いも続きます。
また、マンションの場合は管理費や修繕積立金などを、所有している間は必ず負担しなければなりません。
できるだけ早めに、売却を検討しましょう。

不動産を早く売りたいときの最短ルートは買取

不動産を早く売りたい場合、買取が最短ルートです。
買取とは何か、メリットやデメリット、買取をなるべく早く進めるコツや、買取を依頼する場合の注意点などを合わせて見ていきましょう。

早く売りたいときの最短ルートの買取とは

買取とは、不動産会社に直接売却する方法です。
買い手が見つかるのを待つ必要がないため、早く売りたい場合の最短ルートになります。
買取ならば、売買契約から決済、引き渡しまでが、早ければ数日から1週間で完了します。
この場合は、仲介手数料を支払う必要も、ありません。

買取のメリット・デメリット

不動産会社が買主となるため、売主が負うべき契約不適合責任も免除され、事前の修繕やリフォームなども不要です。
一方で、仲介よりも安い価格で取引される点がデメリットです。
買取は通常、相場価格の7～8割程度で取引されます。

必要書類を準備しておく

不動産の相場価格の調査や査定と同時に、必要書類を準備しておきましょう。
準備を早めに始めれば、自宅にあるべき書類が見当たらない場合や、取り寄せが必要な書類があった場合も、スムーズに用意できます。
円滑に売却手続きを進めるためにも、必要なタイミングで事前に準備をおこないましょう。
権利証や固定資産評価証明書、住宅ローン返済予定表なども、準備しておくと迅速に進められます。
さらに、境界線の確認まで済ませておけば、スムーズに商談を進められるでしょう。

買取を依頼する際の注意点

売却価格の相場を知るためにも、まずは不動産会社に査定を依頼し、相場価格を把握しましょう。
早く売りたい気持ちが相手に伝わると、買い叩かれたり、強気な交渉をされたりする可能性もあります。
限度を超えた交渉を防ぐためにも、売却を急いでいない印象を与えるようにしましょう。
また、最初から値引きの余地を考慮し、いくらまでなら値引きできるかを考えておくためにも、相場価格の把握が大切です。

まとめ

不動産は所有しているだけでも劣化が進んで建物の価値が下落し、周辺の状況によっては、土地の相場価格も下落します。
売却時期によっては節税が期待できるため、売りたいと思った場合は早めの売却を検討しましょう。
早く売りたい場合の最短ルートは買取で、売買契約から決済、引き渡しまでが、早ければ数日から1週間で完了します。

重飲食とは、飲食業のなかでも、焼肉店やラーメン店など、調理時に大量の煙やにおいが発生する業態のことです。
こういった業態で開業する際には気を付けるポイントが多々あります。
この記事では、店舗・テナントの賃貸借契約を検討している方向けに、開業方法や注意点について解説します。

重飲食の定義や軽飲食との違いとは

冒頭でもご紹介しましたが、重飲食とは、調理時に多くの煙やにおいが発生する飲食業態を指します。
代表的な業態は焼肉店、中華料理店、ラーメン店などです。
これらの業態では、調理に高い火力が必要なため、壁や天井には難燃性の壁紙を使用し、排水には廃油が流れ込まないようにトラップを設置する必要があります。
また、煙やにおいが外部に漏れないようにするために設備も整えるのが必要です。

軽飲食との違い

軽飲食は調理時に煙やにおいが少なく、主に飲料や軽食を提供する業態で、カフェやバー、スナックなどが該当します。
提供される食事は家庭用のコンロで調理できる程度の軽食です。
そのため、排水や排気に関する設備も重飲食ほど大規模ではありません。
開店費用が抑えられるため、飲食業を始める初心者に向いていると言えます。
ただし、明確な定義などはなく、線引きが曖昧です。
重飲食と軽飲食の分類は業態の違いによりますが、すべてを厳密に分けるのは難しいです。
たとえば、一般的には喫茶店は軽飲食に分類されますが、自家焙煎でコーヒーを提供する店舗は火力や煙の問題で重飲食とされるケースもあります。
また、自店舗でパンやケーキを焼くカフェも同様です。
つまり、広義における重飲食は「軽飲食以外のすべての飲食業態」と言えます。
最終的に、軽飲食か重飲食かの判断は、貸主や不動産仲介業者の判断に委ねられる場合が多いです。
重飲食を営業していた居抜き物件でも、業態が変われば貸主から許可が下りないケースがあります。
これは、周辺環境や建物の構造、既存の設備によって制約があるためです。
したがって、物件を利用する際は、新たな業態について貸主と事前に十分な確認が必要です。
「重飲食不可」の表記は、店舗物件の条件でしばしば見かけます。
重飲食は貸主から敬遠される場合が多いですが、人気の高い業種であるのは間違いありません。
次章では開業方法について解説していきます。

重飲食の開業方法

重飲食店と軽飲食店の開業に際して、準備する資格や手続きには大きな違いはなく、どちらの場合も、まず食品衛生責任者の資格取得と飲食店営業許可の取得が必要です。
さらに、店舗の規模によっては防火管理者の取得も求められる場合があります。
しかし、重飲食店と軽飲食店の間には設備面での差異があります。
重飲食店の場合、調理設備や換気設備にかかる費用が多く、工事期間も長引くのが一般的です。

食品衛生責任者

原則として、飲食店を営業する際には、衛生管理のために食品衛生責任者を配置する必要があります。
食品衛生責任者になるためには、以下の条件のいずれかを満たさなければなりません。
栄養士、調理師、製菓衛生師、ふぐ包丁師、食品衛生管理者などの資格を持っている者です。
また、食品衛生責任者養成講習会の課程を修了した者となります。
さらに、知事が食品衛生に関する同等以上の知識を有すると認めた者です。
食品衛生責任者養成講習会は、各都道府県の食品衛生協会が開催しており、公衆衛生学や食品衛生学などの計6時間の講習を修了することで資格を取得できます。
受講費用は約1万円程度です。

飲食店営業許可

飲食店を営業するには、保健所に飲食店営業許可を申請する必要があります。
この許可は、料理を調理し、客に飲食させる営業をおこなう場合に必須です。
喫茶店の場合も同様で、「酒類以外の飲物や茶菓を客に提供する営業」には別途の喫茶店営業許可が必要ですが、ほとんどの場合は飲食店営業許可が適用されます。
飲食店営業許可の申請は単純な手続きではありません。
厨房の設備や手洗い設備、換気扇、食器棚など、細かい基準が設けられています。
そのため、工事を開始する前に施設基準に適合しているかを保健所の食品衛生担当者と相談し、図面を持参して確認することが重要です。
申請時には、店舗の見取り図、申請手数料（例：東京では18,300円）、食品衛生責任者の手帳、水質検査成績書などが必要です。
工事が完了する2週間から10日前を目安に申請をおこなうのが推奨されています。
万が一、申請を忘れて無許可営業をおこなった場合は、食品衛生法に基づいて罰せられる可能性があるため、注意が必要です。

防火管理者

防火管理者になるための条件や講習に関する情報は以下の通りです。
日本防火・防災協会が全国各地で防火管理者の講習を開催しています。
収容人数が30名以上の飲食店を開業する場合には、防火管理者の資格取得が義務付けられています。
ただし、この収容人数の基準は、店舗の席数ではなく、従業員を含めた総数で判断されている点には、注意しましょう。
防火管理者資格には、「乙種防火管理者」と「甲種防火管理者」の2種類があります。
甲種防火管理者の講習は、収容人数が30名以上または延べ面積が300㎡以上の場合に必要で、約10時間の講習が2日間おこなわれます。
一方、乙種防火管理者の講習は、収容人数が30名未満かつ延べ面積が300㎡未満の場合に適用され、約5時間の基礎的な講習が1日です。
甲種講習の受講料は約8000円であり、乙種講習は約7000円です。
これらの講習を修了すると、防火管理に関する訓練や教育、消防計画の作成などがおこなえるようになります。

重飲食店を開業する際の注意点

重飲食店を開業する際に注意すべき点がいくつかあります。
まず、営業できる物件を探すのが重要です。
物件によっては、建物の仕様や貸主の意向により営業不可とされている場合があります。
これは、電気やガス、水道などのインフラ面での問題や、必要な設備が設置できない場合が挙げられます。
このような場合でも、貸主の許可を得れば大がかりな設備投資をおこなえば、開業できる可能性はありますが、費用と時間がかかるため注意が必要です。
これは、煙やにおいが近隣住民とのトラブルの原因となったり、物件に負担がかかり劣化が進むリスク、さらには火災のリスクが大きいケースなどが理由とされます。
重飲食業態では、他の非飲食や軽飲食業態と比べて、建物の躯体に与える影響が大きい懸念があります。
設置するために建物の躯体に穴を空けなければならない場合もあるでしょう。
また、調理過程で油や煙が多く発生し、そのにおいや汚れが床、壁、天井などに浸透しやすくなります。
これが原因で、建物の内部の構造物や仕上げ材料に悪影響を及ぼし、原状回復やテナントの入れ替え時に問題が生じることが懸念されます。
設備工事が大がかりであり、貸主もそれを嫌がる傾向があるため、事前によく確認することが大切です。
また、派手な看板や装飾を施すことが多いため、ビルの景観を損ねる可能性があります。
ビル全体の価値が低下するのを懸念するビルオーナーが「重飲食不可」とする可能性もゼロではありません。
重飲食店舗が多くの場合、ビルの外観や周囲の環境に目立つ影響を与えるため、ビルの管理者や所有者が景観や周辺環境を考慮して営業を制限するケースがあります。
重要なのは、貸主からの許可を得て営業を開始する際には、煙やにおいの管理や排水、廃油の処理などを徹底して近隣トラブルを回避することが求められます。
過度な圧力を貸主にかけるのは、後に厳しいペナルティを受ける可能性があるため、慎重に行動するのが重要です。
また、貸主の許可を得ずに業態を勝手に変更するのは法的問題を引き起こす可能性があるため、避けるべきです。
このように、許可を得た場合でも、営業開始に際しては注意しておきましょう。

まとめ

重飲食とは、焼肉店やラーメン店など、調理時に大量の煙やにおいが発生する飲食業態を指します。
開業には、食品衛生責任者資格や飲食店営業許可の取得が必要で、設備面での投資が大きく、工事も長期間かかるのが一般的です。
なお、開業するためには貸主の許可が重要で、煙やにおいの管理、排水や廃油の処理などを徹底する必要があります。

離婚をした場合、不動産などの財産について、子どもの相続権はどのようになるのでしょうか。
子については離婚後も相続権が認められていますが、相続人の取り分や遺留分など、トラブルを避けるためにも押さえておきたいポイントもあります。
今回は、離婚後の子どもの相続権や再婚した配偶者の連れ子の相続、離婚後のトラブルを避ける方法を解説します。

離婚後も子どもに不動産相続できる？子どもの相続権を解説

親が離婚後に死亡した場合、子どもに、遺産である不動産の相続権があるのでしょうか。
まずは、親権の影響などの気になるポイントを押さえながら、離婚後の子どもの相続権について解説します。

元配偶者との子どもも相続できる

離婚後、配偶者であった元夫・元妻は他人とみなされるため、相続人には含まれませんが、元夫・元妻との間の子どもは相続人として扱われます。
これは、離婚によって夫婦が別れても、親子の血のつながりはそのままであり、子どもであることに変わりないためです。
たとえば、離婚後に夫が亡くなった場合、配偶者であった元妻には相続権はありませんが、子どもには相続権があります。
元夫・元妻との子どもは、不動産を問題なく相続することが可能です。
不動産以外の有価証券や現金といった相続財産があった場合も同様で、相続の対象となります。

親権は子どもの相続権に関係しない

夫婦に子どもがおり、離婚をする際には、どちらが親権を持つかについても取り決めます。
しかし、親権と子どもの相続権については、関係しないものです。
亡くなった被相続人の親権に有無に関わらず、子どもの相続権は有効です。
親権を持っているのが元妻だった場合、子どもは母親が亡くなると、母親の遺産を相続することができます。
一方、親権を持っていない元夫が亡くなった場合でも、子どもは、父親の不動産などの遺産を相続することが可能です。
また、子どもには遺留分の権利があることも、あわせて押さえておきたいポイントです。
遺留分とは、法定相続人が最低限の相続財産を受け継ぐ権利を指します。
仮に、離婚後は元妻が子どもを引き取っていて、被相続人である元夫と子どもは疎遠になっていたとします。
元夫が遺言を残しており、遺言の内容では子どもの取り分が遺留分以下であった場合でも、子どもの任意によって遺留分を侵された分を請求することも可能です。

代襲相続も可能

離婚後であっても、子どもは世代をまたいで受け継ぐ代襲相続をすることができます。
代襲相続とは、簡単にいうと、祖父母などからの相続です。
たとえば、祖父母が存命であるうちに、本来、祖父母の遺産の相続人となる親が亡くなったとします。
この場合、代襲相続によって、子どもが祖父母の財産の相続権を持つことになります。

離婚後の再婚！連れ子となる子どもの不動産相続を解説

離婚後の不動産相続には、さまざまなシチュエーションが想定されますが、再婚をした場合もそのひとつです。
ここでは、離婚後に再婚をした場合、配偶者の連れ子の相続について解説します。

連れ子は相続権を持たない

夫婦が離婚をして、どちらかが再婚をした場合、再婚相手に連れ子がいるケースもあります。
その場合、再婚をした2人が入籍をしただけでは、連れ子は養親の不動産などの遺産を受け継ぐ相続権を持ちません。
離婚をした元夫が再婚をし、再婚相手に連れ子がいたケースで考えてみます。
元夫が亡くなり、相続が発生しても、連れ子は被相続人である元夫の不動産などの遺産を受け継ぐことはできません。
連れ子にとって実母である再婚相手が亡くなった場合、再婚相手の子どもである連れ子は、母親の遺産を相続することが可能です。

養子の相続権

離婚後に、元夫婦のどちらかが再婚をした相手に連れ子がいても、入籍しただけでは連れ子に相続権はありませんが、養子縁組をおこなうと養親からの相続権が生じます。
養子縁組とは、養親と養子が法律上の親子関係を結ぶことができる制度です。
実親子関係が養子縁組後も継続する「普通養子縁組」と、養子縁組をおこなうと実親子関係は終了する「特別養子縁組」の2種類があります。
特別養子縁組については、家庭裁判所の手続きを経て成立する養子縁組です。
また、養親が亡くなると、養子はその養親の相続人として扱われます。

離婚後に再婚をした際、再婚相手の連れ子も養子縁組をすると、実の子どもと同様に相続権を持ちます。
言い換えると、離婚後に再婚をして、再婚相手の連れ子に不動産などの財産を相続させたいときには養子縁組をおこなうと可能です。
養子縁組の手続きには時間を要する場合もあるため、手続きは余裕をもって取り組むこともポイントです。
なお、連れ子が普通養子縁組で養子になった場合も、実親の相続権はなくなりません。
ただし、特別養子縁組の場合では、実父母との親族関係が縁組により終了するため、実父母の財産を相続する権利はなくなります。

子どもの相続トラブルを防ぐ！離婚後の不動産相続のトラブル対策

離婚後の不動産相続では、子どもの相続権の知識とあわせて、相続人の間のトラブルを防ぐための対策も知っておくことが大切です。
ここでは、離婚後の不動産相続でのトラブルを避ける方法を解説します。

遺言は公正証書遺言がおすすめ

離婚後の相続におけるトラブルを防ぐ方法のひとつが、遺言書の作成です。
不動産を含めた遺産の相続方法などを遺言書で指定することが可能です。
それにより、相続人同士で遺産分割協議をおこなう必要がなく、トラブルに発展するリスクを軽減できます。
作成する際には、遺言書の種類も重要なポイントで、メモ書きのような書面では法的な効果がなく、遺言書としてみなされない可能性もあるため注意が必要です。
遺言者の自筆と押印によって作成される、自筆証書遺言は比較的簡単に作成でき、利用されることの多い遺言書といえます。
しかし、信用性や証拠力の高さから無効になりにくい遺言書としてのおすすめは、公正証書遺言です。
公正証書遺言は、証人2人以上の立ち会いを必要とし、遺言者が公証人に対して口述で伝えた内容が、公正証書として作成されるものです。
作成に手間や費用はかかりますが、公証人が原本を保管するため、改変や紛失といったトラブルを防ぐことができます。
遺言による相続でも、元夫・元妻との間の子どもの遺留分についても、考慮しておくことが重要なポイントです。
元配偶者との間の子どもの遺留分を侵害する相続となった場合、その子どもから、現在の家族に対して遺留分減殺請求が求められる場合があります。
トラブルを回避するには、遺言を作成する際、元配偶者との子どもにも遺留分に該当する遺産を引き継ぐ内容にしておく方法が考えられます。

生前贈与

相続以外にも、生前贈与や遺贈で財産を引き継ぐ方法もひとつの手です。
生前贈与や遺贈では、財産を残したい方を指定することができます。
贈与で贈与税がかからないようにするには、年間110万円を超えないにすることが必要です。
生前に少しずつ贈与することにより、他の方が受け継ぐ相続財産を減らし、結果的に贈与した相手に、より多くの財産を残せる可能性があります。

不動産売却

離婚後の相続で、子どもが家を受け継いでも活用が難しい場合もあります。
不動産相続しても、空き家のまま放置になってしまう場合には、トラブル対策として不動産売却が有効です。
空き家は老朽化が進みやすいといわれており、放置を続けてしまうと、倒壊などのリスクから、自治体に特定空き家として指定されてしまうことがあります。
相続した子どもにデメリットやトラブルが生じることを防ぐには、不動産売却も賢明な選択肢といえます。

まとめ

離婚をしても、元夫・元妻との間の子どもは相続人となり、不動産を問題なく受け継ぐことが可能です。
再婚相手の連れ子に相続したい場合には、養子縁組が検討できます。
不動産相続をしても活用が難しい場合、子どもに生じるリスクを防ぐ対策としては、不動産売却は賢い選択といえるでしょう。