年金受給者が不動産売却すると年金は減額される？注意点もご紹介

年金制度は複雑であり細部まで理解していないばかりに、憶測を語る方がいます。
そのなかで、不動産売却によって受給額が減額される話を聞いてしまい、不安を感じてはいませんか。
そこで今回は、不動産売却すると減額されるのか、税金と注意点をご紹介するので参考にしてください。

不動産売却しても年金は減額されない

不動産を売却して利益を得ても、基本的には年金の支給額が減る心配はありません。
ただし、支給停止になるケースが存在するため、覚えておきましょう。

支給額は保険料の支払額で決まる

不動産売却によって得られた利益が年金の支給額に影響を与えることはありません。
仮に不動産を売却して支給額が減ると、自宅を売って老人ホームに移る方や、子どもと一緒に暮らす方の支給額も減少してしまいます。
引っ越し費用が発生する中で支給額が減少すると、生活が困難になる可能性があります。
そのため、不動産を売却して利益を得た場合に支給額が減ることは現実的ではありません。
年金の支給額は、現役時代に支払った保険料によって決まります。
現役時代に多くの保険料を支払った場合は支給額が増え、未納があればその分支給額が減ります。
不動産の売却利益は年金の支給額には関係しないため、安心してください。
ただし、老齢年金は、60歳を過ぎてからも現役で働き続け保険料を納めている場合、支給額が減少することがあります。
これは、身体が衰えて働くのが難しい方のための制度であり、現役で働ける場合は支給額が減る仕組みです。
不動産売却による利益と支給額の減少の関係について考える際には、現役で働いている方の支給額が減る点が影響していると思われます。

障害基礎年金は支給停止になる可能性がある

障害基礎年金を受けている場合、不動産売却によって支給停止になる可能性があります。
障害基礎年金は、障害により生活に支障が生じたり、仕事に制限があったりする方のための制度です。
とくに注意が必要なのは、20歳になる前に給付を受けていた方です。
これは、本人が保険料を納付していない時期に負った障害であるため、所得制限が設けられています。
2人世帯の場合、所得額が398万4,000円を超えると、支給額が半分になります。
さらに、500万1,000円を超えると、支給されなくなるでしょう。
不動産を売却した場合、地価の高騰などで価格が上昇したり、購入額が不明で所得が多く計上されることがあります。
こうしたケースでは支給額が減少するため、障害基礎年金を受けている方は収入の変動に注意する必要があります。

年金受給者が不動産売却をするとかかる税金

年金をもらっている高齢者であっても、不動産を売って利益を得ると、譲渡所得税や住民税がかかります。
ここでは、不動産売却によってかかる税金をご紹介するので、税金を納める際の参考にしてください。

譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産などを売却して利益が出た際に支払う税金です。
給与収入などの普通の所得税とは異なり、計算方法が個別に設定されています。
不動産を売却して利益を得た場合、譲渡所得税は「売却代金－（取得費＋譲渡費用）×税率」で算出します。
取得費は購入代金、譲渡費用は売却の際にかかった費用です。
購入代金が不明な場合は、売却額の5%を取得費用として計上することができます。
ただし、この場合、購入代金が明確な場合よりも利益を多く計上するため、支払う税金が増加する点に注意が必要です。
税率は不動産の所有期間によって異なります。
所有期間が1月1日時点で5年以下であれば30.63%、5年を超えていれば15.315%です。
たとえば、所有期間が7年2か月で、売却額が4,300万円、取得費用が不明、譲渡費用が240万円だったとします。
譲渡所得税は「4,300万円－（215万円＋200万円）×15.315%」の計算式となり、約594万9,000円になると算出されます。

住民税

不動産売却では譲渡所得税に加えて、住民税もかかります。
住民税の計算方法は「売却代金－（取得費＋譲渡費用）×税率」であり、税率は譲渡所得税とは異なります。
所有期間が1月1日時点で5年以下の場合は9%、5年を超えると5%です。
長期間所有している不動産は税金が安くなるため、この点も考慮しておきましょう。
たとえば、売却額が4,300万円で、取得費用が不明、譲渡費用が240万円、所有期間が7年2か月の物件を売却したとします。
住民税は「4,300万円－（215万円＋200万円）×5%」の計算式となり、約194万2,000円です。
なお、不動産を売却した翌年には住民税が約200万円増加するため、税金の支払いには十分な注意が必要です。

確定申告

不動産売却で利益を得た場合は、年金受給者であっても確定申告をおこなう必要があります。
確定申告は、売却で利益を得た翌年の2月16日から3月15日までの期間におこないましょう。
売却のタイミングによっては、申告が1年以上先になることもあるため、忘れずに覚えておく必要があります。
確定申告を忘れて3月15日を過ぎると、延滞税が課される可能性があります。
忘れないようにするためには、スマートフォンやメモ帳に予定を書いておくと良いでしょう。
また、住宅用不動産を売却した場合には、3,000万円の特別控除が受けられます。
この控除は、不動産所得から差し引くことができるため、売却額が3,000万円に満たない場合は税金がかかりません。
ただし、3,000万円の特別控除を受けるためには、確定申告を忘れずに行うことが重要です。

年金受給者が不動産売却をする際の注意点

年金受給者が不動産を売って利益を得た場合は、3つの注意点があります。
知っておかないと後悔する可能性があるため、不動産を売った際の参考にしてください。

年金受給者でも税金がかかる

不動産売却で利益が出ても、年金は普段どおり支給されますが、税金は確実に支払わなければなりません。
高齢者だからといって税金が免除されるわけではありません。
そのため、不動産売却による利益には税額が多くなる点に注意が必要です。
譲渡所得税と住民税を合わせた税率は、39.63%または20.315%です。
例えば、課税対象となる所得が3,500万円で税率が39.63%の場合、約1,387万円の税金を支払わなければなりません。
税金の支払いに備えて、売却金額を使わずに保存しておくことが重要です。
ただし、売却した不動産がマイホームであれば、3,000万円の特別控除が受けられます。
この控除により、課税対象所得から3,000万円を差し引けるため、利益が3,500万円であっても、支払う税金は約198万円で済みます。

国民健康保険料が値上げされる

不動産を売却して利益が出ると、翌年の国民健康保険料が上がることがあります。
これは、後期高齢者の国民健康保険料が前年の所得に基づいて決定されるためです。
後期高齢者とは、75歳以上の高齢者を指します。
国民健康保険料は年金から天引きされるため、翌年の支給額が減少する可能性があります。
このため、不動産売却が年金支給額に影響を及ぼすと考えられるのです。
実際には、支給額が減るのではなく、天引きされる健康保険料が増加していることに注意してください。
国民健康保険料がどの程度上がるかは自治体によって異なるため、各自治体のホームページで確認することが推奨されます。

売ったあとは生活設計をしっかり立てる

不動産売却後には、生活設計を再度立てる必要があります。
住み替え先が一戸建ての場合は、新居の購入費用や引っ越し費用を捻出する必要があります。
賃貸物件に移る場合は、新居の購入費用はかかりませんが、引っ越し費用にくわえて家賃の支払いも考慮しなければなりません。
また、副収入を得るために、売却で得たお金を資産運用に活用するのもおすすめです。

まとめ

不動産売却で利益を得ても支給額は減りませんが、譲渡所得税と住民税はかかります。
マイホームであれば3,000万円の控除が受けられますが、それ以外の物件であれば税金が1,000万円を超える可能性があります。
年金から天引きされる国民健康保険料も、増えてしまう点に注意しましょう。