テナントの賃貸借契約期間は何年？更新料や途中解約に関して解説

テナントを借りたいと考えているお客様から、賃貸借契約の契約期間は何年かと聞かれるケースが多いです。
もしテナントを借りて、契約更新したいときは更新料がいくらかかるのか、途中解約ができるのかは知っておくできでしょう。
そこで今回は、テナントの賃貸借契約において契約期間は何年になるのか、更新料や途中解約などよくある質問を1つずつ解説します。

テナントの契約期間は通常何年契約か

物件ごとに契約期間は異なり、通常2年か3年の契約になります。
テナントを借りて経営する際は、坪数やテナントの場所、賃料、補償金などの条件にくわえて、契約形態や契約種別の確認が大切です。
契約形態によっては更新できないケースがあるため注意が必要です。

〇普通借家契約

文書や口頭で契約できる形態であり、貸主からの正当な理由がない限り、契約期間が満了すると契約を更新できます。
つまり、借主が契約解除をしない限り、長期間にわたって商売を続けられるのが特徴です。
経営の結果次第で更新するか解約するかを決められる柔軟性の高さが魅力です。
また、普通借家契約のテナントが多いため、希望する条件に合致した物件が見つかる可能性が高いのもメリットと言えるでしょう。
デメリットとして、更新時に更新料や賃料の値上げなどの条件が変わり、貸主との交渉が必要になる場合があります。
大家さんから提案された更新料や賃料の値上げを拒否するのは難しいといえます。
さらに、定期借家契約と比べると家賃が高いため、月々の家賃の支払いを抑えたい方には不向きです。

〇定期借家契約

普通借家契約と異なり、貸主が契約期間を決め、契約期間が満了すると必ず契約が終了する形態です。
原則として更新できないため、期間が終了したら退去しなければなりません。
定期借家契約のテナントを選ぶメリットは、周辺の相場より賃料が安い傾向がある点です。
定期借家契約では、契約時に定期借家と記載された書面を借主に交付し説明する必要があり、終了時には半年から1年の間に契約終了の通達が必要です。
このように手続きが複雑なため、賃料が安く設定されているケースが多いでしょう。
また、家主は契約期間を自由に設定できるため、万が一賃料の支払いが滞る方やトラブルを起こす可能性が高い方が入居しても、期間満了時に退去となります。
そのため、普通借家契約よりも審査に通りやすいメリットがあります。
どちらの契約にもメリットとデメリットがあるため、どちらが適しているかを検討したうえでテナントの賃貸借契約を締結するべきです。

テナントの賃貸借契約期間の更新料

更新料とは契約期間が満了した際に、契約を継続するのに支払う一時金です。
経営者からすれば更新料も経済的な要素に関わる点から、きちんと理解している必要があります。
更新料に関するよくある質問を1つずつ解説します。

〇更新料の支払い義務はあるのか

更新料は法律で定められておらず、敷金や礼金と同様に、貸主が独自に設定している費用です。
貸主にとって、安く抑えた賃料の補助や経年劣化による損耗の修理代に活用できるため、更新料が設定される傾向があります。
また、入居者の収入が安定しているかの判断材料や、昔からの慣習で契約に含まれることもあり、導入されることが多いです。
契約書に更新料に関する特約があれば、支払う必要があります。
一般的な賃貸物件では貸主から更新の通知があり、希望があれば書類を取り交わすことが多いです。
しかし、テナントの場合は自動更新がほとんどで、契約内容に変更がない場合は手続きが不要です。
お客様から更新料の契約が違反ではないかとの問い合わせがありますが、法的には有効とされています。
実際に2011年7月の最高裁判決では、契約書に明記されていて借主と貸主の双方が同意していれば法律違反とはならないと判断されています。
ただし、金額が法外であったり契約の公正に反する場合は問題視される可能性があるでしょう。

〇費用の相場

2?3年ごとに契約が更新され、そのたびに支払いが必要となるため、相場を理解しておくようにしましょう。
家賃1か月分が相場となりますが、地域によっては更新料の慣習がない場合もあります。
首都圏や関西では、更新料が設定されていることが多い傾向があります。
経済的に困難な場合、貸主と借主との交渉により、支払い条件の変更が可能です。
また、賃料と更新料の支払いが困難なときは、賃料減額請求権を利用して家賃交渉する方法も有効です。
更新料の減額交渉は難しいことが多いため、契約の段階で十分に確認し、交渉をおこないましょう。
更新料は契約時の家賃から計算されるため、賃料が値上がりすると更新料にも影響する可能性があります。

テナントの賃貸借契約は途中解約可能か

想定していたよりも売れ行きが好調であり、従業員の数や規模を大きくするために広い場所へ移りたいケースがあるでしょう。
反対に、経営がうまくいっておらず、より賃料が安い場所や集客が見込める場所の移動を求めるケースも多いです。
もし契約期間より早く解約する際は、違約金を支払う可能性がある点に注意しましょう。

〇違約金とは

契約に反する行為があった場合、貸主に支払わなければならない金銭が違約金です。
やむを得ない事情で途中解約する場合でも、契約書に違約金に関する記載があれば、借主には違約金の支払い義務が生じることがあります。
たとえ借主に不利な内容であっても、契約していればその内容に同意していると見なされます。
契約書によって内容が異なるため、解約前には契約書を十分に確認しておくべきです。
なお、すべての物件で違約金が発生するわけではなく、貸主との話し合いで違約金が免除される場合もあります。

〇違約金の相場

貸主からすれば、途中解約されると次のテナントが決まるまで収入がなくなってしまうでしょう。
収入がなくなるリスクを減らすために、賃貸借契約書の特約には違約金がどのくらいかかるかが記載されています。
違約金の相場は、残っている契約期間分の賃料と共益費を合計した額です。
たとえば、3年契約で半年で解約した場合、2年6か月分の賃料と共益費の合計額が20万円であれば、約600万円の違約金を支払う必要があります。
残存契約期間中に次のテナントが見つかるケースもあり、貸主側からすると十分な収入が得られるでしょう。
1年以上経っても次のテナントが見つかりにくい立地の物件では、賃料や共益費などの1年分が相場です。

〇解約予告期間も注意

借りている物件の契約解除をする際には、解約の意思を伝える必要がある期間が定められています。
解約予告期間は、一般的な居住用の賃貸物件と異なり、テナントの方が長く設定されるため、注意するようにしましょう。
一般的に、3か月から6か月の期間内であり、期日前には貸主や管理会社に解約予告をしなければなりません。
なお、契約内容によって予告期間は異なるため、契約書を確認してください。
緊急の事情がなく、急いで退去する必要がない場合は、契約終了期間を意識して引っ越しを検討しましょう。

まとめ

借りるテナントごとに異なりますが、通常賃貸借契約の契約期間は2年か3年になります。
契約の形態によって更新できない場合もあるため、契約時に契約の形態や種別は確認しておくべきです。
更新料の相場は約1か月分がほとんどであり、なかには更新料がない地域もあるでしょう。